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Veröffentlicht am 2016-03-27 05:29:24 in /ng/

/ng/ 7652: Immobilien als Investition- Erfahrungen und Tipps

timgthomas Avatar
timgthomas:#7652

Bernd hat die Möglichkeit Immobilien zu erwerben, und strebt an dies peu à peu zu tun. Er erklärt seine Strategie und bittet um Meinungen und Anregungen.
Situation:
-Sicheres Einkommen
-Vorhandene Immobilie (Sicherheit Bank)
-DRAGHI Allgemeiner Niedrigzins: Sichere Rente oder sparen unmöglich

Wenn man verdient aber keine Ausgaben hat, dann kassiert es schnell Staat. Also Wohnung kaufen, abbezahlen und vermieten (und wiederholen), das kann man steuerlich geltend machen. Für mich geht es neben der Mieteinnahmen vorallem um Werterhalt bzw. Steigerung, als eine sichere Rücklage wenn ich dringend Geld brauchen sollte.
Strategie:
-Kleine Wohnungen =kleines Risiko (Bis zu max. 100.000EUR)-->in großer Stadt schnell vermietet
-Metropole! Modernes Arbeiten erfordert starke Vernetzung. Junge Leute ziehen für die Arbeit dorthin. Manchmal auch weil Dörfer "zu alt" werden oder gar sterben. Ausländer (verantwortlich für Bevölkerungswachstum) siedeln sich lieber in der Großstadt an. Es wird zu wenig gebaut aufgrund strenger Regeln. Wohnungsnotstand verschärft sich vorraussichtlich sehr. Falls dann gehandelt wird, ist es schon zu spät und die Preise sind stark gestiegen. Durch Mietpreisbremse möglicherweise vor allem die Kaufpreise (ich kann mir besser den Mieter aussuchen).
-Anständige Lage: Zentral oder schöne Ecke (beachtet Stadtentwicklungsplan). Arm/reich gefälle bleibt oder verstärkt sich--> Kein Umgang mit Vollasis.
-Ideal ist in Deutschland der starke Süden, für mich leider nicht erreichbar (erreichbarkeit).
-Wohnung in Ordentlichen Zustand kaufen, es sei denn man will selbst oder schwarz renovieren.
-Hausgeld sollte gering sein, damit man keine Unkosten bekommt, sollte die Wohnung mal nicht vermietet sein, oder der Mieter nicht bezahlt.
-Erdgeschoss bzw. Barrierefrei ist gut wenn man Omas als Mieter haben will (markt dafür wird es in Zukunft geben)

Wohnungen machen Arbeit, dafür sind sie an der richtigen Stelle eine Anlage die real existiert und im Wert steigt, sowie regelmäßige Einnahmen hervorbringt.

husamyousf Avatar
husamyousf:#7653

Genieß deine Immobilienblase, Mietnomaden und Reparaturkosten. Mit 100k bekombst du allerhöchstens eine Gartenlaube. Selbst in Bernds Kleinstadt kostet eine Miniwohnung inzwischen 300k. Und das in einem Plattenbau. Sobald die Blase platzt, gibt es Wohnungen und Häuser wieder für einen Appel und ein Ei.

Ein Asimieter und du zahlt ewig drauf. Beweis mich falsch.

xarax Avatar
xarax:#7654

>>7652

Hat wirklich noch jemand nicht gemerkt, dass wir in mehreren Ländern weltweit und insbesondere in Europa eine seit Jahren wachsende Real-Estate-Bubble vorliegen haben?

Wenn du die Bandbreite möglicher Assetklassen einmal realisierst, dürften Immobilienwerte im jetzigen Umfeld für den geneigten Investor die mit Abstand die größte Chance auf Kapitalvernichtung bereitstellen. Nur um zu verdeutlichen, wovon ich spreche und klarzustellen, wie sehr ich das für ein dumme Idee halte: Jeder lacht, wenn ein anderer erzählt, dass er seine 150k auf die Bank bringt und auch nur Kapitalerhaltung durch Tagesgeldzinsen erreichen will.

Wir haben verstanden, dass niedrig-nahe-null-Zinspolitik nicht nur Kapitalwachstum durch Zinsen unmöglich macht, sondern, dass durch die Inflation sogar mit Wertminderung zu rechnen ist, die sich irgendwo im Bereich knapp unter 2% bewegen dürfte. Investierst du in Immobilien, die über Jahre um Bereiche weit jenseits von 20% bis in Höhen von 50% und mehr überbewertet sind, sind Risiken im einstelligen Prozentbereich, Kapital zu verlieren, ja geradezu konservativ imaginiert. Was geht in euch nur manchmal vor, wenn ihr solche Investments "plant"?!

alessandroribe Avatar
alessandroribe:#7655

Drei weitere Probleme, die den (eigentlich schönen) Plan zunichte machen:

- Unvorhergesehene Kosten, die du unmöglich überblicken kannst (Elektrik, Dach, bla). Und nein, da hilft dir kein Gutachter, den du dann nicht verklagen kannst.
- Mit den 100k sind die Renditeobjekte, die noch interessant sind, einfach gaaanz weit weg. Du willst irgendwo etwas haben, was du mit 100k Gewinn losschlagen kannst.
- Wir leben in einem Land, dass sich unaufhörlich in Richtung sozialistischer Abgrund bewegt. Unter der momentan Führung von Personenkult, Unfähigkeit und Berufspolitikertum sogar in Siebenmeilenstiefeln. Diesen Staat stören Recht und Ordnung überhaupt gar nicht, wenn er eine Krise hat, die er als Anlass nehmen kann und man gerade Lust dazu verspürt. Und damit meine ich nicht nur, dass man deine Wohnung als Unterkunft quasi-enteignen wird (möglich), sondern eher, dass man dich zu Tode besteuern wird. Du bist doch so ein fieser Wohnungsspekulant und dekantreich sowieso, denn sonst könntest du dir ja nicht mehrere Wohnung leisten. Ach ja, Eigentum verpflichtet und wie asozial bist du eigentlich, dass du der notleidenden Bevölkerung nichts abgeben willst. Du profitierst doch ständig von der Gesellschaft, bla.

clementc Avatar
clementc:#7667

>-Sicheres Einkommen

Wenn du Pech hast investierst du mehr als du raus bekommst. Und das ist noch wahrscheinlicher als du Gewinn machst. Mehr noch bei Vermietung als bei Eigengebrauch.


>-Sichere Rente

Ein Haus in der Nachbarschaft wird abgerissen und alle Ratten, die dort lebten suchen sich Unterschlupf in deinem Haus. Regenflüsse die wenn es zu viel regnet über die Eingangsstufein den Hauseingang und in den Keller fließen. Häuser die auf Sumpfgebiet gebaut sind mit immerfeuchtem Keller. Wasserrohrbruch in einem oberen Stockwerk und feuchte Mauern inkl Schimmel in allen Stockwerken drunter. Schlecht abgedichtete Hausecken, wo du dann in einem Raum der Wohnung in einer Ecke Außentemperaturen hast egal wieviel du im Winter heizt. Irgendwelche Abflussrohre, die neu gemacht werden müssen.

Bei Wohnung in einem Haus: Reparaturen an Gehwegen anliegenden Straßen, Parkmöglichkeiten, Dach.
Flachdach wird schnell sehr teuer, wenn man sich nicht kümmert und da das Wasser steht. Tolle Parkanlage mit Lift für 2 PKWs übernander ist nur solang toll wie die Tore der jeweiligen Parknischen aufgehen/kein Liftding klemmt wo dann erst eine Spezialfirma aus Hinterbuxterhude ankommen und das reparieren muss. Hausmiteigentümer, die alle Reparaturen möglichst billig haben wollen, wo du dann die Scheiße immer 3mal machen und bezahlen musst, damit sie einmal ordentlich ist, gibts auch noch.

Nachteil ist eben auch, dass ein großer Teil deines Kapitals an einer Stelle steckt und du das dann auch nur entweder ganz oder gar nicht verkaufen kannst. Dh schnell mal Geld abheben geht bei dieser Anlage nicht.



Als Privatmensch zahlst du auf Einkünfte dann noch Einkommenssteuer im Ggs zu Gewerblichen. Einziger Vorteil ist, dass du Investitionen ins Objekt mit vom Staat zahlen lassen kannst (=von Steuer absetzen). Allgemein: man kauft billig und verkauft teuer. Das macht die Sparkasse, wenn Häuslebauer ihre Schulden nicht abbezahlen können. Als Privatmensch der kauft zahlst du schön drauf.



Auch Lage. Beschissene Lage = billig im Einkauf und kann nicht mehr viel schlimmer werden als es so schon ist. Kein Haus an einer Ecke. Straße auf mehreren Seiten erhöht Winterdienstkosten und ähnliches.



>Omas als Mieter

bedeutet du hast auch hin und wieder mal etwas totes für eine Weile da liegen und musst danach mehr oder weniger reinigen. Dazu dann Erben, die ausstehende Mieten nicht immer sehr willig bezahlen.


Kuck "Traum vom Haus geplatzt" und "Opa muss ins Heim und wir kriegen sein Haus nicht los" Reportagen und lese das Buch im Anhang. Wenn du danach ein geeignetes Objekt findest, welches du haben willst, dann zieh es durch. Vielleicht vorher mal mit Immobilienbesitzern reden, was sie so erlebt haben.

polarity Avatar
polarity:#7668

>Wohnung bis maximal 100.000 NG

Das wäre dann eine Kaltmiete von ca. 400 NG im Monat. Ziehe davon Steuer und Instandhaltung ab und merke da bleibt nicht wirklich was übrig.

lisakey1986 Avatar
lisakey1986:#7669

>>7668

Kaufpreis: 100 000 Euro (50qm)
+ Nebenkosten (Grunderwerbsteuer [3,5%], Makler [5%], Notar- und Grundbuchkosten [1,5%]): 10 000 Euro
= Investitionskosten: 110 000 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 5 000 Euro
– Verwaltungskosten pro Jahr: 250 Euro
– Instandhaltungskosten pro Jahr: 350 Euro [€ 7,-/qm bei 50qm]
= Jahresreinertrag: 4 400 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 5 000 Euro
./. Kaufpreis: 100 000 Euro
= Bruttomietrendite: 5,0 Prozent

Jahresreinertrag: 4 400 Euro
./. Investitionskosten: 110 000 Euro
= Nettomietrendite: 4,0 Prozent

keyuri85 Avatar
keyuri85:#7670

>>7669

Rücklagen mal lieber mit 20% kalkulieren.
Hausverwaltergebühr
Grundsteuer
Rechtsversicherung
Kosten für Mietersuche

Probleme, wenn Wohnung mal leer steht oder Mieter die Miete kürzt, weil gebaut wird oder sonstwas.

remiallegre Avatar
remiallegre:#7671

Kenne kein Mehrfamilienhaus wo die Rücklage unter 100 Euro pro Monat ist, die ja so nicht auf den Mieter übertragen werden kann.

chrisvanderkooi Avatar
chrisvanderkooi:#7673

>>7670
>>7669
Kleines Alternativszenario: die sympathische, fruchtbare Mandy mit gebärfähigem Becken/Izmit, mit spricht foll gut doitsch/Malte zieht ein. Sehr nette Menschen. Leider sind sie schwanger und alleinerziehend, mit einem leicht drogenabhängigen Freund/professionelle Muselmutti mit isch-verklage-Amt und 8 Kindern/asoziale Zecke mit Meisterstudium in Mietnomadie, weil "Deutschland verrecke und so!11, du Kapitalistenschwein".

Deine Kalkulation ändert sich damit wie folgt:
o Einnahmen über 12 Monate: 0,00 NG
o laufende Kosten, inkl. Hausgeld, aller Abgaben, Steuern und Sachen, die du in deiner Phantasie auf die Mieter umgelegt hast und in deiner Kalkulation mit 0 stecken: -2.800 NG
o Anwalts- und Gerichtskosten für Räumungsklage -5.000 NG (weil Streitwert)
o Vollstreckungskosten -1.000 NG
o Renovierungskosten, da Wohnung verwüstet, im Winter leerstehend und unbeheizt (sofern keine Schäden bei anderen Mietern zu ersetzen sind): -20.000 NG.

Willkommen in Deutschland. Bloß nicht auffallen, nichts machen, nichts schaffen.

yassiryahya Avatar
yassiryahya:#7674

Bernd hier wollte es OP gleich tun! Wirkich, alles so machen wie OP es beschrieben hat.

Dann allerdings unterhielt er sich mit zwei Arbeitskollegen und erfuhr folgende Begebenheiten:

Nr1: Arbeitskollege kauft sich mit Frau ne Eigentumswohnung und vermietet diese an Mandy und Murat. Nebenbei zahlt man natürlich noch das eigene Haus ab. Mandy ist natürlich arbeitslos bzw. jobt nur nebenbei, weil sie hat mit 23 schon zwei Kinder. Murat mit gutem Gehalt, da aufm Bau unso.

Es kommt, wie es kommen musste. Beide natürlich nett, ordentlich und blah. Keine zwei Monate her und Mandy teilt mit, dass mandy bald das dritte Gör werfen wird. Etwas später ... Murat stürtzt besoffen in einen Fluss und ersäuft.

Mandy mit drei Kindern allein und da kein Job usw. ... also = keine Miete mehr.

Jetzt wird es allerdings spanned.

Arbeitskollege wirft Mandy Antrag auf ALG-II herein, damit wenigstens Miete kommt. Mandy gibt Antrag aber nicht beim Amt ab. Mandy zieht sich nebnebi auf Cam-Seiten aus und verdient für sich so nebenbei.

12 Monate keine Miete ... Gerichtstermin -> Frau (!!!) Richterin so: aber, aber ... ihre Miete ist nicht so wichtig, wie das Wohl der drei kleinen Kinder und der armen Frau, die alleine ist. Räumungsklage ist erstmal nicht!

Arbeitskollege mett, geht zum super teuren Rechtsanwalt. Der so: Ok, ich kenne da einen netten Richter. Neuer Antrag übern teuren Rechtsanwalt führt zum neuen Richter. Fast 16 (!!!) Monate später. Räumungsklage geht durch und Gerichtsvollzieher wartet in den Startlöchern.

Mandy so: Nenenene, mir is psychisch nicht so gut. Widerspruch usw. ... Neuer Richter krank, er springt ein? Richtig, Frau Richterin!

Ok, die arme Mandy ... wir verschieben den Termin und wenn Mandy jetzt eine Miete zahlt, dann is doch die Welt wieder in Ordnung. Mandy setzt Troll-Gesicht auf und zahlt eine Miete. Richterin (!) setzt Verfahren aus ... Mandy zahlt danach nicht weiter.

Jetzt 20 Monate (!!!!!!!!!!!!!!!!!). Wieder gehts mit dem teuren Richter. Der neue Räumungstermin ist jetzt Mitte April ... mal sehen was passiert und wie teurer die Renovierung noch werden wird. Zwischendurch musste Heizung etc. repariert werden.

Der Arbeitskollege hat mittlerweile eine Forderung von über 25.000 (!) €. Der Versuch die Forderung über eine Fakturierungs-Stelle zu verkaufen schlug total fehl. Niemand kauft dir was bei einer jungen Frau mit drei Kindern ab. Niemand.

Arbeitskollege fährt mittlerweile Bus und Bahn, weli Auto defekt und kein Geld mehr. Jeden Tag 1 1/2 Stunden hin und zurück. Burnout klingelt fast täglich bei ihm. Arbeitsleistungen sind auf einem noch nie gekannten Tief. Erste Gesprächte mit Personalstelle. Er solle doch an eine "leichtere / nicht so viel Gehalt"-Stelle versetzt werden. Arbeitskolle sieht aus wie Ulli H. als er aufm Knast kommt. Bernd is sich sicher, bald kommt der Herzkaspar.

Danke, Deutschland!

davidsasda Avatar
davidsasda:#7675

Arbeitskollege und Frau kaufen für sich eine Eigentrumswohnung. Wohnug ist noch vermietet, allerdings steht ihr Einzug und finanziell ist alls in trockenen Tüchern.

Der Einzugstermin kommt näher, doch dann:

Aktuell Mieter ziehen nicht aus. Arbeitskollege und Frau können also nicht einziehen. Müssen sich kurzfrsitig neue, teure Wohnung nehmen. Zahlen jetzt für neue Wohnung, noch einen Monat für alte Wohnung und haben massive Kosten für Rechtsanwalt.

Einzug in die neue Zwischen-Wohnung. Spedition alles kostet. Küche etc. alles musste abbestellt werden, Kosten über 9.000. Sofa etc. muss ins Lager. Passt halt nicht in Zwischen-Wohnung hinein.

10 Monaze später. Nichts passiert. "Mieter" lässt nicht mit sich reden und blockiert nur. Vorher so: "Jaja, dass sind ganz nette und soziale Leute, die nettesten Nachbarn der Welt".

Beziehung leidet, Frau vom Arbeitskollegen wird gekündigt, da keine Leistung mehr. ... er selbst wird schwer krank.

Beide müssen sich Geld von ihren Eltern leihen, die haben auch nicht viel, müssen Kredit für Kindern aufnehmen. Miete und Wohnungskredigt etc. müssen bezahlt werden.

14 Monate später is der "Mieter draussen". Die Wohnung ist ein totlaer Sanierungsfall. Neue Kosten sind da, aber kein Geld.

Frau immer noch keinen neuen Job. Arbeitskollege arbeitet aus gesundheitlichen Gründen nur noch Teilzeit. Vorher zwei Moante krank geschrieben -> noch weniger Geld.

Einzug passiert endlich und dank neuer Renovierung war alles jetzt sau teuer. Über Geld spricht man eh nicht mehr.

Arbeitskollege arbeitet immer noch in Teilzeit, faselt was von baldiger "erwerbunfähigkeit" usw. ... er sieht mit 35 aus, wie mit 75!

Danke, DANKE DEUTSCHLAND!

mbilderbach Avatar
mbilderbach:#7676

>>7674


Wzf? Sie haben also eine Eigentumswohnung gekauft, um mit der Miete ihre Kosten zu decken?

Wie sah deren Rechnung aus?
-wir vermieten an alleinstehende PersonX, die keine Kinder hat und nur arbeiten geht und sonst nix
-alle paar Jahre renoviert diese Person freiwillig die Räumlichkeiten
-die Person lebt dort für X mal 10 Jahre mindestens
-alle 3-4Jahre können wir die Miete schön erhöhen
-wenn PersonX stirbt vermacht sie uns ihr Vermögen
-zu der Zeit sucht unser Sohn/unsere Tochter grade eine bleibe in [Ort wo Eigentumswohnung sich befindet]
das passt gar wunderbar denn so kann er/sie direkt in eine vom verstorbenen Mieter kurz vor dessen Herztod renovierte Wohnung einziehen
-alternativ [Ort wo Eigentumswohnung sich befindet] wird zur neuen Hauptstadt erklärt, jetzt können wir mit massiver Wertsteigerung die Wohnung verkaufen und mit dem Geld das ganze Haus kaufen


Manche Leute sind aber wirklich dümmer als die Polizei erlaubt.

falvarad Avatar
falvarad:#7677

>>7674
Ist kein Einzelfall. Das ist das, was ich mit

>Willkommen in Deutschland. Bloß nicht auffallen, nichts machen, nichts schaffen.

meinte. Was Chomsky (oh ja, ich zitiere linkes Gedankengut!) meinte, stimmt in Deutschland mittlerweile auch ökonomisch. Studium lohnt nicht mehr, wenn man rechnen kann, aber das ist nicht neu. "Macher-Geist" ist aber in Deutschland mittlerweile bewusst und offen kontraproduktiv gestaltet.

Die Leute sollen sich auf den Staat verlassen. Das wird schon Grundschulkindern in den Schädel gehämmert und der Michel frisst es auf und fragt nach mehr. Das, was mal als Entnazifizierung began, führt mittlerweile dazu, dass sich Leute freiwillig in die Opferrolle begeben und alles hinnehmen - denn die einzige Handlungs"alternative" ist ja 110 zu wählen und den Staat um Hilfe zu bitten.

Ironischerweise soll dieser Staat in Europa aufgehen. Und dazu in einem Europa, das größtenteils aufwacht und (obwohl es ihm wirtschaftlich schlechter geht) liebend gerne darauf verzichten möchte.

Anders gesagt: OP, wenn du nach diesem Faden immer noch an deinem Plan festhalten willst, gehe dazu bitte zur örtlichen Sparkasse und lasse dir von dem freundlichen, uneigennützigen Berater die Lösung all deiner Probleme aufzeigen.

Ich würde schon aufgrund der ökonomischen Parameter in Deutschland im Moment gar kein Eigentum mehr erwerben. Noch viel mehr aber aufgrund der politischen. Ist aber alles okay. Morgen früh darf sich TSLA gerne noch lukrativ zeigen, im Sommer schauen wir dann mal, ob die Propaganda- und Schmierstrategie den Briten die Unabhängigkeit ausgetrieben hat und dann wird es interessant und im November gibt es dann ja das konzertierte Weltuntergangsgeheule der demokratischen, zivilisierten Welt.

adewaleolaore Avatar
adewaleolaore:#7678

>>7676
So ähnlich funktionierte das früher z.B in Studentenstädten wirklich (70er-80er). Und genau so wird es von Banken nach wie vor verkauft.

darcystonge Avatar
darcystonge:#7679

In Bernds Familie besitzen einige Einfamilienhäuser (da "Dörfler"). Onkel und Tante und deren Kinder. Onkel hat mal Hauswert schätzen lassen. Rechnete mit guter Wertsteigerung, weil alles immer "so gut gepflegt".

Ergebnis: massives Mett, weil ihnen gesagt wurde, dass wohl einige Sachen gemacht werden müssten bevor man überhaupt ans Verkaufen denken könnte, weil alt und aktuell neue Rechtsvorschriften etc pp. Dazu dann noch, dass das Haus eben trotzdem alt ist und ein 25+jähriges Haus, um das man sich gut gekümmert hat, ist zwar keine abrissreife Ruine aber immer noch ziemlich alter Scheiß, den so wie er ist keiner haben will. Außerdem Lage im hintersten Kaff.



Cousin von anderer Ecke der Familie will sich jetzt auch Haus kaufen - klang irgendwie so als hätte er schon eins gekauft aber wohnt noch bei seiner Schwägerin mit im Haus. Gehe davon aus, dass sie ihr neues wohl renovieren bevor sie einziehen. Bin mal gespannt, wie sich das dort entwickelt. Auf der Seite ist es nämlich nicht die Dörflermentalität, sondern die Kohle des Vaters. Der hat wohl einen ziemlich gut bezahlten Job gehabt und hat die Kohle eben teilweise in Immobilien gesteckt. Das will jetzt der Sohn wohl nachmachen. Ich hoffe er fliegt damit nicht auf die Schnauze.


Kollegin hatte sich mit ihrem Mann ein Haus gekauft. Groß und sehr schön gemacht (dh nicht wirklich eine gute Investition sondern eher Vorzeigeobjekt). Entsprechend mett ist sie, weil sich daneben wohl eine Bernadette das Haus gekauft hatte und -wie Bernd es manchmal rät- nun von Sozialhilfe lebt. Am Haus jetzt viele Jahre nix gemacht hat und sowieso kein Geld. Dh neben dem Vorzeigeobjekt der Kollegin steht jetzt ein ziemlich runtergekommenes Teil.


Allgemein kann man oft bei den Häuslebauern beobachten, wie anfangs sehr oft und gerne vom neuen Haus erzählt wird. Je länger sie es haben, umso mehr Geld kostet es dann und umso einsilbiger werden sie beim Thema Haus. Besonders toll bei denen die sich ein etwas zu großes Haus kaufen und dann nicht mit beachtet haben, dass die Erhaltungskosten dann später auch entsprechend groß ausfallen. Lustig auch die Handwerkergeschichten, wie sie versuchen ihre Probleme selber zu flicken, weil die Fachmänner alle so unverschämt viel Geld haben wollen. Mett umso größer bei Bürohansel-Männlein, der die Handwerker vielleicht 1-2Tage bei sich werkeln sieht und dann wollen die von ihm so viel Geld wie er im Monat nicht verdient.

sketi_ndlela Avatar
sketi_ndlela:#7680

IDF: Sozialismus 2.0, die Erkenntnis, dass allgemein kapitalismusfeindliche und enteignende Strukturen in Deutschland komplett akzeptiert sind und sich trotzdem nichts ändern wird und bei OP trotz alledem die Erkenntnis, dass es ihm anders als allen anderen ergehen wird.

karlkanall Avatar
karlkanall:#7681

>>7676
die Wohnung sollte noch dazu vermietet werden, richtig. Damit das Haus "schneller" abbezahlt werden kann. Plan ging wohl nicht auf, topkek.png

>>7679
Bernd sein Wirtschafts-Prof. warnte vor einigen Wochen genau da vor.

Wo genau steigen die Mieten? Richtig, genau in der Stadt, wo werden sie in den nächsten 50 Jahren weiter steigen? Richtig, genau in der Stadt.

Allein schon wegen des demoggrafischen Wandels werden die zukümftigen Renter (was ein Großteil der Bevölkerung sein wird, die SEHR VIEL GELD haben werden) in die Städte drängen. Wieso? Richtig, die medizinische Versorgung, die nur in den Städten so toll ist. Insbesondere die Pflege spielt dabei eine wichtige Rolle.

Wer auch immer jetzt noch am Arsch der Welt baut, baut dies sicherlich nicht aus wirtschaftlichen Gründen. Klar, das tolle Prospekt und der nette Berater erzählen das Gegenteil, ja dann wird es auch schon stimmen.

Die Nachfrage bzw. der Wert von Häusern (außerhalb der Stadt) wird in den nächsten Jahren massiv sinken und wer auch immer dann "so gut gepflegte" Häuser kaufen will, der tut dies zu einem Spottpreis.

orkuncaylar Avatar
orkuncaylar:#7685

>>7681

Was auch schon passiert, ist, dass einige Wessirentner in den billigeren Osten ziehen.

intertarik Avatar
intertarik:#7687

>in Europa eine seit Jahren wachsende Real-Estate-Bubble
Laut Expertenbericht liegt eine echte Blase momentan noch nicht vor. Darüber hinaus platzt eine Blase erst wenn das Kapital abgezogen wird. Warum aber soll das Kapital aus dem Deutschen Immobilienmarkt abgezogen werden, wenn es keine bessere Alternative gibt?

>Unvorhergesehene Kosten, die du unmöglich überblicken kannst
Reparaturkosten haben alle Immobilienbesitzer, und alle müssen dies auch mit einkalkulieren. Ich hätte kein Problem das schwarz oder selber zu machen, wenn das die Kosten senkt.

>deine Wohnung als Unterkunft quasi-enteignen wird
Derlei Risiken gibt es in allen Ländern der Erde und mit allen Anlageformen. Ich muss die Immobilien ja auch nicht ewig halten. vielleicht nur zehn bis zwanzig Jahre.

>>7667
>Wenn du Pech hast investierst du mehr als du raus bekommst.
Ich denke nicht, dass man so eine Investition dem Glück überlassen sollte. Wer mit Sachverstand arbeitet ist nicht vom Glück abhängig! ..oder eben nur ein bisschen...
PS: Du verstehst meine Lage nicht. Ein abbezahltes Haus habe ich schon, sowie eine erste Wohnung die ich abstotter mit den Mieteinnahmen. Es soll jetzt noch eine zweite Mietwohnung dazu kommen.

>Das wäre dann eine Kaltmiete von ca. 400 NG im Monat. Ziehe davon Steuer und Instandhaltung ab
Ich bezahle die Wohnung doch noch ab, darum kann ich es abestzen. Wenn sie abbezahlt ist, dann habe ich eine Wohnung mehr, und zwar bezahlt von meinem Mieter.

>>7669
Ist das die wichtigste Rechnungsgrundlage, die man vornehmen muss

>>7670
>Hausverwaltergebühr
Die ist bei meiner ersten Wohnung hoch, darum achte ich bei der neuen nun auf geringes Hausgeld. Ich muss aber dazu sagen, dass der Rundumservice den meine erste Wohnung bietet (Aufzug, Hausmeister etc) auch entsprechend gehobenes Klientel anzieht die bereit sind dafür einen höheren Preis zu zahlen und die man gerne als Mieter hat. Man sollte bei hohem Hausgeld eben darauf achten eine Lage und Größe zu wählen die das Risiko für potentielle Mieteinnahmenausfälle minimiert.

>>7677
>Ich würde schon aufgrund der ökonomischen Parameter in Deutschland im Moment gar kein Eigentum mehr erwerben.
Dann haben "die da oben" ja genau das geschafft was sie wollten. Nur die Harten kommen in den Garten, Bernd. Übernimm Verantwortung für dein Leben. Fehler sind dazu da, um aus ihnen zu lernen. Hole das Beste für dich raus.

>>7681
Man kann aber nicht verallgemeinern, Bernd. Die Bevölkerung in Süddeutschland wächst an, daher wird man dort auch sicher noch auf dem Land sein Haus los. Bei mir in NRW sieht das sicher anders aus. Lösung: Wenn man ein Haus auf dem Land hat, wird man eben Betreiber eines Altersheims im Grünen :3

m_kalibry Avatar
m_kalibry:#7688

>>7687
>Ich denke nicht, dass man so eine Investition dem Glück überlassen sollte. Wer mit Sachverstand arbeitet ist nicht vom Glück abhängig!


Wenn der Glaube an den eigenen Sachverstand helfen würde, wären alle Immobilienbesitzer Gewinner. In der Realität macht der größere Teil keine Gewinne oder sogar noch Verluste.


Kleine billige Wohnungen, die man für Hotelpreise an Fachkräfte der BRiD vermietet mögen gut laufen. Je teurer die Investition umso blöder. Bei den vielen Sachen, die dich viel Geld kosten können, hilft dir eigener Sachverstand nicht so viel...

Grade langfristiger Werterhalt oder gar Steigerung sind keine so einfache Sache. Gute Gegenden können schlecht noch viel besser werden - wahrscheinlicher ist, dass es in die andere Richtung geht. Und Gewinn steigt auch nicht proportional zum Immobilienwert.

Aktuelle Besonderheiten wie zb Asylantenunterkünfte, die in den unmöglichsten Gegenden aufgemacht werden, mal gar nicht mitbetrachtet.

georgedyjr Avatar
georgedyjr:#7689

>>7687

>Ich bezahle die Wohnung doch noch ab, darum kann ich es abestzen. Wenn sie abbezahlt ist, dann habe ich eine Wohnung mehr, und zwar bezahlt von meinem Mieter.

Nein, da dein Abtrag wesentlich höher ist als die Kaltmiete die dir der Mieter überweist.

suribbles Avatar
suribbles:#7699

>>7689

Kannst du gar nicht wissen, solange du die Einzelheiten nicht kennst.

danro Avatar
danro:#7700

Ich finde die Alternativen zu Immobilen haben auch alle Nachteile, und manchmal größere Nachteile als Vorteile:

Aktien: Man soll sich damit gut auskennen, wie eben auch mit Immobilien. Nur wer bereit ist sich damit zu beschäftigen und von den Profis lernt kann erfolgreich sein. Aber: Aktien sind ein Fantasieprodukt, anders als Wohnungen.

Gold: Muss man verstecken bzw. kann geklaut werden. Wer bunkert mit gutem Gewissen 500.000EUR in Gold zu Hause? Was, wenn es jemand jemals erfährt?

seanwashington Avatar
seanwashington:#7702

>>7700
bla, Aktien sind überhaupt kein Fantasieprodukt. Du kannst vielleicht eine Firma an sich schwerer anfassen aber du besitzt einen Anteil daran. Dann schaust du in die Bilanz beispielsweise unter Anlagevermögen und kannst dir ausrechnen, wieviel, je nach Aktienanteil dir davon gehört.

smaczny Avatar
smaczny:#7703

>>7699
Muss er auch nicht. Das ist reine Logik: wenn du einen Mieter an der Hand hättest, der wirtschaftlich kein Problem damit hat viel Nazigold als Miete zu überweisen (also auch kaufen könnte), Kauf billiger ist als Miete und das langfristig Sinn macht, sagt das Gesetz des Marktes, dass dann nicht mieten, sondern kaufen würde. Würdest du an der Stelle des Mieters doch auch tun.

>>7700
Deine Wohnung ist auch ganz schnell ein Phantasieprodukt, wenn der Staat (hurr durr, alle Staatsgewalt geht vom Volke aus... aber das Volk soll bitte nicht zu viel nachdenken, abstimmen und Waffen schon gar nicht haben) beschließt, dass er mal wieder eine Notlage durch fähiges Management herbeigeführt hat.

Außerdem musst du nicht alles.jpg in Gold oder Aktien stecken. Wenn dich das Geld so sehr belastet, kannst du es auch gerne mir geben. Ich habe seit drölfzig Jahren sogar Spaß daran es anzulegen.

>>7702
Das stimmt. Ich glaube, was er meint, ist das er es nicht anfassen kann und deshalb ist es für ihn nicht in dem Sinn real. Der Nutzen bei der Aktie liegt aber erst einmal in der Dividende. Und ja, die kann ausfallen. Das kann deine Miete aber auch. Und wenn dann der Fahrstuhl erneuert werden muss und die Rechtsprechung meint, dass die bösen Vermieter noch dieses oder jenes behindertengerecht umbauen müssen, kannst du über 9000 NG Miete erzielen und bist trotzdem im Minus.

thierrymeier_ Avatar
thierrymeier_:#7711

>>7703
Es hat auch mit der Kultur zu tun ob man das Eigenheim als Sicherheit\Anlage sieht. In England heißt es "getting on the housing ladder"
Mieten macht flexibler. Man kann unkompliziert und häufig umziehen. Wenn man den Job verliert kann man erstmal in eine günstige Mietsohnung. Wirtschaftsinstitute weisen darauf hin, dass die Flexibilität des deutschen Arbeitsmarktes auch mit der im Vergleich zu anderen Ländern hohen Mieterquote liegt. Keiner kann mir erzählen dass Spanier WIRKLICH reicher sind, aber da hat anscheinend jeder ein eigenes Haus oder Wohnung.

Der Vermieter ist auch eine Art Dienstleister in Deutschland. Kaufen erfordert auch Mut, immerhin kostet eine Wohnung oder ein Haus einen Batzen Geld.

vj_demien Avatar
vj_demien:#7712

>>7711

Die Frage ist bloß, ob ein Haus wirklich ein Renditeobjekt ist. In den meisten Ländern ist es eher eine Anlage, die die Inflation grade so ausgleicht. Der einzige wirklich große Vorteil vom Hauskauf ist, dass er den gemeinen Michel mal zwingt Geld zu sparen, denn die meisten Menschen machen das ohne Zwang nicht.

Zu anderen Anlagen hat es dann noch Nachteile, wie, dass das Geld gebündelt an einem ganz bestimmten Ort ist (ein Risiko), dass man die Anlage mal nicht eben so schnell wieder zu Geld machen kann und wenn man es tut, dann auch eher ganz oder eben gar nicht.

Beim Vermieten kommen dann noch Krebsmieter dazu als weiteres Risiko, sowie Zeit und oder Geld die du in die Verwaltung steckst als Extrakosten. Die Hälfte der normalen Menschen hat schon einen an der Waffel und den Rest der Leute, willst du auf keinen Fall als Mieter haben. Dazu kommt noch das Leben, welches nicht nur dir allein immer mal einen Arschtritt verpasst sondern auch jedem deiner guten Mieter mal Probleme bereiten kann und dann wird aus einem bisher guten Mieter ein Alptraum.

madhan4uu Avatar
madhan4uu:#7714

>>7699
Dann war deine Anzahlung eben sehr hoch, Bernd. Eine Wohnung kostet eben ca. zwischen 18 und 24 Jahresmieten.

chanpory Avatar
chanpory:#7715

Also jetzt pass mal auf du Neureicher:

1) 10 Jahre zu spät.
2) Seit 2008 sind die Handwerkerpreise explodiert
3) Immobilienblase. Praktisch in jeder Stadt zahlst du mehr als es tatsächlich Wert ist.
4) 13-15 Jahrenmieten als Kaufpreis. Alles darüber wird sich nie und nimmer rechnen. 15 ist schon hartes Limit.
5) Wenn du kein Schwarzgeld hast, lass es. In der derzeitigen Blase würde sich eine Immobilie nur lohnen, wenn du mit ihr tonnenweise Schwarzgeld waschen kannst und willst.
6) Der Markt ist weitgehend leer. Alle guten Lagen sind ausverkauft oder zu ondpreisen zu haben. Was bringt dir ne Wohnung für 100k, wenn die nie vermietet ist?

Lass es und warte ein paar Jahre wenn die Blase platzt. Denn sie wird platzen.
4.

sindresorhus Avatar
sindresorhus:#7716

>>7715
>Also jetzt pass mal auf du Neureicher
Darf ich annehmen dass du also schon länger reich bist? Wie hast du dein Vermögen aufgebaut?

antonkudin Avatar
antonkudin:#7717

>>7715
>Der Markt ist weitgehend leer. Alle guten Lagen sind ausverkauft oder zu ondpreisen zu haben. Was bringt dir ne Wohnung für 100k, wenn die nie vermietet ist?

So oft dies. In größeren Städten ist alles schon längst "vergeben" oder wird dir für deutlich zu teuer verkauft. Wer Schwarzgeld hat, der kauft natürlich auch hier.

>>7688
>Asylantenunterkünfte

Hat Bernd sein alter Schulfreund erlebt. Vor Jahren aufm Dorf ne Wohnung gekauft, nun seit einigen Jahren vermietet.

Plötzlich: Genau hier müssen wir n Heim voller Tüten hinbauen. Dreck, Müll und Geschrei allewo.

Mieterin zieht aus. Er versucht neue Mieter zu finden. Seit jetzt ca. einem Jahr vergeblich.

Problem is wirklich, dass die Unterkunft genau gegenüber der Wohnung gebaut wurde.

Wohnung ist natürlich noch nicht abgeezahlt und wird wohl in den nächsten 10 Jahren nicht mehr zu vermieten sein :3

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vikashpathak18:#7718

>>7716
Grundstock wurde von Vorfahren aufgebaut. Nach der Wende gingen ein paar Immobilien aus Staatsbesitz mysteriös auf uns über. Das meiste war Schrott, aber ein Objekt war/ist sehr wertvoll da Zentrumlage und 6+2 Mietwohnungen. Das war der Grundstock für weitere Objekte in Ost und West, alle hochwertig und genutzt.

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vikashpathak18:#7732

>>7715
>5) Wenn du kein Schwarzgeld hast, lass es. In der derzeitigen Blase würde sich eine Immobilie nur lohnen, wenn du mit ihr tonnenweise Schwarzgeld waschen kannst und willst.

Selbst dann muss es eine Scheisstonne sein, damit das klappt - mit entsprechender Struktur dahinter. Wenn du als Bernd Lauert ankommst mit "oh hai, Bankjude Schekelstein, ich hab hier foll doll Immobilie - mach du mir mal Kredit und ich gebe dir mal eben so 60% Anzahlung, weil lol", erwarten die feinen und ehrenhaften Herren von "Schekelstein, Peniskäse & Söhne" durchaus auch, dass du nicht mit 120k in mittelgroßen Scheinen und Münzen ankombst. Alternative ist natürlich: a) Firmen als Eigentümer der Immobilie (geht gerade nach hinten los, da man ja Putin ans Bein pinkeln wollte und deshalb eine Affäre losgetreten hat) oder b) du bist selbst foll_schalu.jpg und zahlst das über 20 Jahre ab. Das klappt dann auch, hat aber zwei entscheidende Nachteile: das geht nicht mit x Wohnungen parallel und es dauert eben verfickte scheiss zwanzig Jahre.

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mbilderbach:#7736

>>7669
Wenn es dabei um eine Wohnung geht vermisste ich das "Hausgeld", das dürften pro Jahr nochmal ein paar tausend Euro sein.

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mfacchinello:#7737

>>7681
Was der Herr Professor da sagt hört sich in der Theorie schlüssig an, ich glaube aber nicht dass es 1:1 so in der Praxis sein wird. Teilweise sogar absolut gegenteilig:

Am Land lebt es sich oftmals schöner und das merken immer mehr Menschen. Frage ist nur ob sie es sich leisten können.
Medizinische Versorgung z. B. erlebt einen massiven Wandel, d. h. "normale" Krankenhäuser bieten Behandlungen an, die vor 10 Jahren höchstens in den größten Unikliniken denkbar waren. Auch sonst bieten Dörfer und Kleinstädte heute in der Regel mehr möglichkeiten sich dort weitestgehend komplett zu versorgen als früher.

Man muss nicht zwingend in der Großstadt leben um glücksich werden zu können.

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adewaleolaore:#7738

>>7737
>Man muss nicht zwingend in der Großstadt leben um glücksich werden zu können.

Da meine zl;ng-Antwort nicht übermittelt wurde und vom Feuerfuchs nicht gespeichert wurde in Kurzform: Ja, stimmt, aber die Entwicklung geht in komplett die andere Richtung.

Innenstadt -> Stadtrand (Mieten zu teuer)
Stadtrand -> Innenstadt (weil kühl)
zwei Akademiker in der DDR 2.0 -> Speckgürtel (Vorstellung: Haus, Garten, Kind; Realität: Kind wächst in der S-Bahn auf, 1 Stunde Fahrzeit zur Arbeit und zurück, fühlt privilegiert).
Senioren: ziehen zu Kindern, medizinische Versorgung -> wer kann, verkauft das Haus mit Garten und zieht in eine Wohnung in einem guten Stadtteil in der Stadt (Randlage).

Auf's richtige Land will niemand. Und Immobilien, deren Wert du nicht realisieren kannst, haben einen Wert von null.

bruno_mart Avatar
bruno_mart:#7747

Mit allgemein niedrigen Zinsen spart man auch nicht unbedingt, wenn nämlich im Gegenzug die Kaufpreise angehoben/überteuert sind.

Wenn die Zinsen später wieder höher sind und nicht mehr jeder 2. Willi Wichtel sich einen Betonklotz ans Bein baut, sinken hingegen die Preise wieder.

nelshd Avatar
nelshd:#7761

>Wohnungen machen Arbeit

Ja.

>dafür sind sie an der richtigen Stelle eine Anlage die real existiert und im Wert steigt

Bis das nächste Tütenheim um die Ecke eröffnet wird oder die große Firma in der Nähe dicht macht oder umzieht, bei der deine Mieter bisher ihr sicheres Einkommen hatten.

>sowie regelmäßige Einnahmen hervorbringt.

Ja. Einnahmen sind aber nicht zwingend Gewinn.

Und wenn Du Gewinn machst, musst du Deinen Arbeitsaufwand noch dazu betrachten.


Aber wer nicht wagt, der nicht gewinnt.

Die Rendite liegt aber wohl bei gerade mal 5%. Wenn Du viel selber machst oder machen kannst, wird es natürlich mehr.

Kaufe ein Mehrfamilienhaus mit mindestens 10 Wohneinheiten. Da hast du alles an einem Ort und das Mietausfallrisiko ist nicht so groß.

stephcoue Avatar
stephcoue:#7766

>>7747
Genau so und nicht anders.
Habe mir letztens mal eine Immobilie angeschaut in der Nähe. Für eine renovierte Wohnung mit ca. 100 m² sollte man fast 400.000 NG blechen.

Zitat Makler:"Omg KFW Steuersparnis!!!111"
Nur Blöd das durch die ganzen sinnlosen energetischen KFW Forderungen die Renovierung so teuer ist (Neubauen wäre günstiger aber dann könnte man nicht mit der sinnlosen Förderung werben) das sich das ganze vorner und hinten nicht rechnet.

Eine jahr nach Besichtigung und Verkauf haben sie den Rest der leerstehenden Kasternen in Asylantenheime verwandelt. Viel Spaß den neuen Besitzern mit ihren Muselnachbarn!

llun Avatar
llun:#7773

Hier mal ein kurzer Artikel zum Thema. Hoffentlich kommt wieder etwas Schwung in den guten Faden.

http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article154572015/Hohe-Hauspreise-ueberfordern-immer-mehr-Haushalte.html

jajaja, welt.de ... is Bernd klar

georgedyjr Avatar
georgedyjr:#7828

>>7773
Lieber eine niedrige Rendite in einer Stadt mit Zukunft als eine Toprendite in einer B-Lage, die vielleicht bald mit Leersrand zu kämpfen hat. Allerdings ist es praktisch wenn man mehr Miete einnimmt als man an die Bank wieder bdrücken muss.

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leonfedotov:#7832

>>7828
Mehr Miete einnehmen als Tilgug an die Bank zu leisten klappt auch nur wenn du sehr viel anzahlen wirst. Kaufpreis liegt halt irgendwie bei 18-22 Jahreskaltmieten.

ajaxy_ru Avatar
ajaxy_ru:#7836

>>7832
Schwachsinn. Dann wird das Objekt nie rentabel. 10-15.

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crhysdave:#7839

>>7836
Ja, das ist klar, aber wo hast du das denn noch? Eben nicht in Großstadtnähe.

thierrymeier_ Avatar
thierrymeier_:#7840

>>7839
Wenn es wehtut dir mit der Bratpfanne auf den Penis zu hauen, dann höre vielleicht auf das zu machen. Gleiches Prinzip gilt hier.

Ist zwar sehr dooitsch zu Höchstpreisen zu kaufen und dann panisch zu verkaufen, aber cleverer wird es dadurch auch nicht.

antongenkin Avatar
antongenkin:#7842

>>7839
>>7840
Tja Bernd, vor 10-20 Jahren hätteste mal kaufen sollen, so wie ich z.T. dann hätteste jetzt ein abbezahltes Haus und würdest die ersten Gewinne einstreichen.

VinThomas Avatar
VinThomas:#7848

>>7842
Super Tipp für jemanden der noch keine 30 ist, Respekt Bernd.

chatyrko Avatar
chatyrko:#7850

>>7848
unteralter raus

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