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Veröffentlicht am 2016-09-21 19:19:19 in /ng/

/ng/ 8607: Verkauf / Investieren bei einem Haus?

zacsnider Avatar
zacsnider:#8607

Bernd und seine Schwester werden wohl an ein Haus kommen, welches eher sanierungsbedürftig ist. Wasser, Strom etc. alles müsste gemacht werden, Mauerwerk wohl teilweise auch. Es stand halt über Jahre leer.

Das Haus beinhaltet natürlich das Grundstück. Im genauen Umkreis wird nichts verkauft, da die Lage direkt in der Stadt ist. Die Gegend ist ok, mehr auch nicht. Es liegen noch andere Häuser herum. "Ähnliche" Immobilien gehen für ca. 350K - 450K weg, die sind dann allerdings nicht im sanierungsbedürftigen Zustand.

Jetzt Bernd seine Frage: Seine Schwester will das Haus nur loswerden und nichts damit machen und am besten noch alles an den Makler-Juden abgeben.

Bernd glaubt aber, dass deutlich mehr bekommen würde, wenn er das Haus sanieren würde. Genügend Kontakte zu Bekannten, die Baufirmen etc. haben, hätte Bernd auch. (Maler etc. alles dabei).

Was würde Bernd machen? Oder, was muss Bernd bei seinen Berechnungen für investieren "ja/nein" berücksichtigen? Für Bernd käme auch eine Sanierung und Vermietung in Frage. Es könnten zwei Familien drin Wohnen.

horaciobella Avatar
horaciobella:#8609

Tja, kannst dir ja genau durch rechnen wie viel dich das kosten würde und ob es sich lohnt. Denk auch an die investierte Zeit und Nerven (besonders bei Vermietung).

Bleibt aber die Schwester, musst dich ja mit ihr einigen wie sich das finanziell abwickelt. Bernd glaubt sich zu erinnern das bei Solchen Sachen dein investierter Anteil natürlich bleibt aber was ist mit dem Mehrwert?
Oder halt irgendwie den Schwesterteil abkaufen wenn es geht.
Aber auf jeden Fall vorher alles klären, weil Geld macht Familienbeziehungen oft kaputt.

keremk Avatar
keremk:#8611

Komma her Jüngschen, jetzt erzählt der Papa dir mal wat de machst:
1. Mietspiegel ankieken
2. 13-15 Jahresmieten ausrechnen
3. Kieken wieviel die Renovierung auf einem guten Standart kostet
4. Sollte bei 3. Unter 4, am besten so 1-2 Jahresmieten rauskommen, tu was auch immer nötig ist das Ding zu renovieren und zu vermieten. Die Immobilienblase wird noch lange anhalten so lange wie die ZDU noch im Bundestag ist

orkuncaylar Avatar
orkuncaylar:#8612

Schritt 1: Wertermittlung

Geh zum Makler, fragen für welchen Preis er das Haus in 8-12 Wochen verkauft kriegt. Bei erheblichem Alter und miesem Zustand kann der Wert des Haus durchaus gegen null tendieren oder eine Belastung sein.

Makler haben da Bewertungsbögen. Nachdem er die Bewertung gemacht hat dem Makler einen schönen Tag wünschen und sich die Sache nochmal überlegen.
Dann zum zweiten Makler gehen, gleiches Spielchen.

Alternativ: auf dem Erbschein steht ne Schätzung was es wert ist (evtl. schön mit 25% Abzug auf BRW).

Schritt 2: Anteilermittlung
Von der Bewertungssumme Maklerkosten abziehen (je nach Bundesland trägt der Verkäufer da Prozente), vielleicht noch ein paar Werbungsaufwand -> 50% davon ist Schwesters Anteil.

Schritt 3:
Überlegen, ob Du sie auszahlen kannst (ggf. mit Geschwisterrabatt, Stressvermeidungsrabatt aber das ist alles heikel) und ob Du noch genügend Kohle übrig hast das Haus fitzumachen, siehe >>8611

Zieh es allein durch oder nicht.

Das Ding mit ihr zusammen sanieren ist Blödsinn. Sie will nicht.
Du wirst die Arbeit und den Streß haben, sie wird sich einpissen ob's schiefgeht oder dass sie 3,50 von ihrem Urlaubsgeld zuschiessen und sich einschränken und ständig die Rennerei mit Unterschriften etc. pp.

Und ob am Ende wenn es tatsächlich gutgeht Dankbarkeit kommt und sie ihre Hälfte nicht trotzdem überhastet verscheuern will (ihr Stress war über die letzten Jahre einfach zu viel, da ist wertgesteigerte Anteil gerade die richtige Linderung).

Auch gegenüber Banken, bei der Sanierung und beim evtl. Verkauf/Vermietung später hast Du allein unendlich mehr Handlungsspielraum.
So ein Projekt stemmt man gemeinsam als Enthusiasten oder allein.

christianoliff Avatar
christianoliff:#8614

>>8612
Nachtrag: Wenn es nicht rechnet, hege keinen Groll sondern finde einen Dummen der in der Stadt teuer kaufen will, auf dem "sanieren und reichwerden"-Zug sind momentan erstaunlich viele Professionelle.

So 100k werden ja wohl trotzdem übrigbleiben. Freu Dich dran! Verstehst? Nicht grämen und verpassten Chancen nachjammern, das mindert die Lebensqualität immens wenn man mal eben ein paar Jahresnettogehälter geschenkt bekommt.

dmackerman Avatar
dmackerman:#8615

>>8607
Kein Plan, aber mach doch in das Haus ein gemeinsames Schlafzimmer für dich und deine Schwester.

Mit nur einem Bett

meisso_jarno Avatar
meisso_jarno:#8737

Bernd dankt für alle Tipps hier und wollte mal einen Zwischenstand abgeben:

Es bleibt alles an Bernd hängen. Es kommen Sprüche wie: "Ja, wenn das Wetter passt, dann mache ich dieses oder jenes, ansonsten halt nicht" ... "ja Bernd, du kannst das doch eh viel besser als ich, du bist da ja wirklich ein Experte". Alternativ wird sich halt auch nicht gemeldet oder einfach mal nichts gemacht. Geschäft wie üblich. Auch ist es so ziemlich egal, an einem Tag will sie vermieten, am anderen verkaufen ... wie sie eben gerade so aufgestanden ist.

>>8611
Mit dem Mittelwert liegt Bernd mit 13 Jahresmieten bei ca. 194.313,60 €. Die Renovierung dürfte so ca. 100K kosten schwarz natürlich deutlich günstiger Halt das übliche, gesamte Sanitärzeugs, Elektrik etc.

Bernd würde es aber unglaublich viel mehr nerven, wenn jetzt Jakob Shekkelstein das Haus für einen Bruchteil kauft, weil "muhhh Renovierung, ich kann ihnen dafür nun wirklich nur 100.000 Shekkel geben ... wirklich, mehr geht nich" ... "all dieser Zustand und die Arbeit, es ist viel zu viel und einen Wert haben sie in dieser Lage so oder so nicht mehr".

6 Monate später: frisch renoviertes Haus, ein urbaner Traum in bester Lage für 750.000 €

*Händereiben intensiviert sich*

Falls /ng/-Bernd interesse hat, kann OP in gewissen Abständen liefern und ein paar Neuigkeiten zum besten geben

to_soham Avatar
to_soham:#8738

>>8737
Liefern ist gut. Das andere ist aber allgemeines Lebensrisiko - andere können damit genau so auf die Fresse fallen. Entscheidend ist nur, dass du dir den Krebs mit der Schwester nicht ans Bein bindest. Das geht nie gut.

abdots Avatar
abdots:#8739

>>8737
Ja man hat's kommen sehen mit der Schwester.
Falls doch verkauft wird: hart verhandeln, und auch einfach 1 Jahr abwarten, der normale Immo-Makler kennt keinen Verkaufshorizont jenseits von 6 Monaten.

Aus dem eigenen Nähkästchen: Bernd hatte ein Haus in Großstadt zu verkaufen, alle wollen eine Immobilie in Toplage, Bernd hat sie.
Aber da er keine Mulle ist, läßt er sich nicht blind über den Tisch ziehen, sondern läßt er ein paar Makler antanzen und schätzen, gucken was zu erzielen wäre etc. pp. unterschreibt nichts und inseriert am Ende lieber selbst.

Die Makler verkaufen alle lieber 2x billig als 1x teuer, Bernd hatte da ursprünglich die Illusion, dass der Makler an hohem Erlös interessiert sei, da ja seine Provision entsprechend steigt -> nä. Die nehmen alle lieber den Spatz in der Hand. Ob sie anschliessend noch Handgeld vom Käufer kriegen kriegt man natürlich nicht raus, aber wär Bernd Bauträger, würde er pro gesparten 50k durchaus 5k locker machen.

Egal, nach 18 Jahren Wartezeit waren die Angebote plötzlich doppelt(!) so hoch wie ursprünglich. Jaja, der Markt gäbe das jetzt her. Am Arsch der Markt. Das habe ICH denen vor 18 Monaten schon gesagt. Alles Halsabschneider.

Bernd überlegt übrigens selbstständig zu werden. Es scheint echt ne Marktlücke für solide Makler zu geben. Qualifikation braucht man irgendwie keine.

marcusgorillius Avatar
marcusgorillius:#8740

>>8739
Nachtrag mal wieder
Bitte liefern!
Und Renovierung 100k? Hm, ist da Dämmung nach EnEV drin? Muss das Dach gedeckt werden? Ist der Dachstuhl noch okay?
Wenn es irgendwo reingesifft hat, könnten auch die Decken fällig sein.

100k scheinen Bernd für ein MFH nicht allzuviel.

yigitpinarbasi Avatar
yigitpinarbasi:#8741

Quadratmeter/Wohneinheiten wären ganz interessant zu wissen - 100K erscheinen mir aber ehrlich gesagt auch relativ optimistisch. Die bist du ja schon bei nem größeren Einfamilienhaus los wenns hart auf hart kommt. Dämmung+Fenster+Heizung+Elektrik+Wasser...das läppert sich schnell. Wenn du da pfuscht zahlst du am doppelt oder dreifach, je nach dem wie deine Mieter drauf sind. Wenn du das Ding tatsächlich für 100K anständig saniert kriegst kann es entweder nicht sonderlich groß oder in keinem sonderlich schlechten Zustand sein.

mhwelander Avatar
mhwelander:#8742

>>8739
>Egal, nach 18 Jahren Wartezeit waren die Angebote plötzlich doppelt(!) so hoch wie ursprünglich. Jaja, der Markt gäbe das jetzt her. Am Arsch der Markt. Das habe ICH denen vor 18 Monaten schon gesagt. Alles Halsabschneider.

Ach Bernd! Da hast du einfach Glück gehabt. Du siehst das natürlich anders, weil es ja dein Haus ist und dein Haus ja besonders viel wert ist.
Wäre ein Tütenheim daneben gebaut worden, wäre es jetzt nur noch ein Viertel wert.

dpg Avatar
dpg:#8744

>>8742
Spaßfakt: Das Asylbewerberheim wird nebenan gebaut.

Aber wieso soll es Glück sein, wenn mehrere Makler die erst Summe X ausriefen, später plötzlich Summe Y ausriefen?
Oder meinst Du, die Immobilienpreisentwicklung war Glück? Jedenfalls war das alles schon vor 5 Jahren absehbar. Guck Dir die Zustände in GB an, dann weißt Du was uns hier blüht.

thomweerd Avatar
thomweerd:#8745

>>8744
>Guck Dir die Zustände in GB an
Du meinst die Immobilienpreise, die wegen dem Brexit grade zusammen krachen?
Was ich damit sagen will: Ja, es war Glück. Alle sagen immer, dass die Immobilienpreise steigen, und sie haben in 9 von 10 Jahren Recht. Aber niemand kann dir sagen, wann das zehnte Jahr kommt.

>>8739
>Bernd überlegt übrigens selbstständig zu werden. Es scheint echt ne Marktlücke für solide Makler zu geben. Qualifikation braucht man irgendwie keine.
Du hättest als Makler aber die gleichen (schlechten) Anreize wie die ganzen anderen Makler, und würdest als rationaler Mensch natürlich genauso verfahren.
Der Makler kriegt halt 7% vom Kaufpreis. Da ist ihm egal, ob er wenn er ein halbes Jahr wartet noch 100k mehr rausholen kann. Er kriegt ja nur 7k zusätzlich, also kaum Mehrgewinn. Für den Verkäufer ist das aber ne ganz andere Rechnung.
Eigentlich müsste man die Provisionsverträge anders gestalten. Etwa als Call-Option oder so. Der Makler kriegt 30%, aber nur von dem Anteil des Preises der über einer bestimmten Schwelle liegt.

kamal_chaneman Avatar
kamal_chaneman:#8749

>>8740
>Hm, ist da Dämmung nach EnEV drin? Muss das Dach gedeckt werden? Ist der Dachstuhl noch okay?

Ja, Dachstuhl noch okay und erstaunlicherweise kein Siff. Dämmung nach EnEV muss noch gemacht werden. Dach ist auch okay.

>Quadratmeter/Wohneinheiten wären ganz interessant zu wissen

Erbaut 1967. Eine große Wohneinheit für ca. 120 Quadratmeter oder zwei für jeweils ca. 60 Quadratmeter. Das Haus hat einen Haupteingang und dann oben und unten (theoretisch) je eine Wohneinheit. Es sind jeweils ein WCs, Küche, Wohn- und Schlafzimmer vorhanden.

>keinem sonderlich schlechten Zustand sein.

Elektrik und Sanitär müssen, die Dämmung natürlich auch.

Bernd wird bei Zeiten dann liefern.

Zur Zusammenfassung, es müssten:

Komplett neue Böden, Fenster und Türen, Elektroleitungen + Wasserleitungen neu, neue Treppe, neue Bäder, neue Küchen (kann) etc. und Vollwärmeschutz. 100K können das passen, können aber auch mal eben nicht passen. Problem, um die KfW- Gelder abgreifen zu können, müsste evtl. noch das Dach gemacht werden.

Fand den Link hier ganz interessant, da die Daten ähnlich sind (ganz grob):

https://www.schwaebisch-hall.de/wohnen-und-leben/bauen-und-modernisieren/umbau-modernisierung/renovierungskosten-berechnen.html

herrhaase Avatar
herrhaase:#8751

>>8749
>Dämmung nach EnEV muss noch gemacht werden.

Wozu? Und sag jetzt bitte nicht Energieausweis. Interessant übrigens wie solch linksgrüner Krebs und seine Terminologie akzeptiert wird.

>1967

Interessant ist dann vor allem, was zwischendurch gemacht wurde. Und natürlich die Lage, denn danach positioniert man eine Immobilie. Deine frisch renovierte Butze in Cottbus ist toll, aber bringt nichts. Deine frisch renovierte Butze im Speckgürtel von Berlin mag sich schon lohnen und damit die Investitionen. Dann ist das aber natürlich keine Piss-Studentenbutze mit zwei Wohneinheiten und einem AIDS-Verteilungszimmer für Hippies.

>Elektrik und Sanitär müssen, die Dämmung natürlich auch.

Also wenn die drei müssen, müssen mit extrem hoher Wahrscheinlichkeit auch alle Fussböden, alle Wände, bei der Gelegenheit gleich Wasser. Das alles nach aktuellen Gängel-Standards, weil Eigentum verpflichtet und so. Bei Dämmung machen Fenster auch Sinn. Willst du Stand der Technik, weil foll modern und so, kannst du die Heizung neu machen (müssen). Dann bist du auch gleich bei Fussbodenheizung. Und wenn du mit dem Dscheiß schon mal anfängst, bist du nicht mehr weit von Krebs wie bodentiefen Fenstern entfernt.

>Bernd wird bei Zeiten dann liefern.

Brent bittet darum.

>Zur Zusammenfassung, es müssten:
>Komplett neue Böden, Fenster und Türen, Elektroleitungen + Wasserleitungen neu, neue Treppe, neue Bäder, neue Küchen (kann) etc. und Vollwärmeschutz. 100K können das passen, können aber auch mal eben nicht passen. Problem, um die KfW- Gelder abgreifen zu können, müsste evtl. noch das Dach gemacht werden.

Ah, okay, dann darfst du obiges ignorieren. Ich bin aber zu faul das zu ändern. KfW Sozialistendscheiße ist übrigens extrem toll solange du es nicht bis zu Ende durchrechnest. Deine Zeit mal als kostenlos betrachtet. Erfahrungsgemäß brauchst du nur eine Variable die kippt (Kellerdämmung, Schimmel, Ölheizung, etc) und du bist ganz ordentlich gefickt. Aber Hauptsache der Traum vom deutschen Eigenheim.

m4rio Avatar
m4rio:#8752

>>8737
Sei ja vorsichtig mit Vermieten. Das kann ganz gehörig daneben gehen. Wenn Du da mal die falschen Leute reinbekommst machen die Dir das Haus kaputt, zahlen keine Miete und sind eines Tages einfach weg. Im schlimmsten Fall passiert das natürlich mit dem frisch renovierten Haus.

Da niemand hier Deine genauen Lebensumstände kennt ist es schwierig einen vernünftigen Tipp zu geben. Generell empfiehlt es sich meiner Ansicht nach dafür zu sorgen selbst Wohneigentum für sich selbst zu haben und das könntest Du ja vielleicht durch den Verkauf des Grundstücks mit dem alten Haus finanzieren. Es kann natürlich sein dass durch den schlechten Zustand des Hauses quasi der Wert des Grundstücks gemindert wird weil jeder sagen wird dass er das Haus ja erst noch für zigtausend Euro abreissen lassen muss.

zackeeler Avatar
zackeeler:#8753

>>8752
> zahlen keine Miete und sind eines Tages einfach weg.
Das ist noch die günstigere Option. In Bonn Altstadt gibt es Mieter, die zahlen keine Miete - und bleiben. Mit Recht!

Man kann auch nicht mit denen Reden, zumindest nicht in einer europäischen Sprache.

nelshd Avatar
nelshd:#8754

>>8752
>Generell empfiehlt es sich meiner Ansicht nach dafür zu sorgen selbst Wohneigentum für sich selbst zu haben

Das funktioniert nur, solange du nicht in einer linksgrün verseuchten Gegegend lebst. Ansonsten kommt ein "Volksvertreter" auf die Idee die Straße vor deinem Haus gegen deinen Willen verengen zu wollen und die Parkbuchten entfernen zu lassen, wofür du dann bezahlen darfst. Selbst erlebt. Als die werte Dame dann Jahre später abgewählt wurde, hat man sie in eine Kulturstiftung gesetzt, wo sie mit anderem Grünkrebs die Stadt ausnehmen konnte.

>>8753
>Man kann auch nicht mit denen Reden, zumindest nicht in einer europäischen Sprache.

Und wenn du es doch versuchst, bist ein pöhser Nadsi! Es gibt mittlerweile eine ganze Industrie, die sich damit beschäftigt den Muselimport aufrecht zu erhalten.

Die ganzen Berliner Turnhallen, die letztes Jahr beschlagnahmt worden sind, und wegen der ganze Vereine pleite gegangen sind (und fast zwei Jahre lang kein Sportunterricht in einigen Schulen stattfand) sind übrigens größtenteils abrisswürdig. Anders gesagt: Gebäude, die besonders robust sein sollten, weil sie für jahrzehntelange Belastung durch Sportvereine und Kinder ausgelegt sind, wurden in weniger als zwei Jahren heruntergemuselt. Was denkst du, wie lange das bei einem normalen Haus dauert?

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