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Veröffentlicht am 2016-05-22 12:08:3 in /ng/

/ng/ 7903: Immobilieneigentum per Spekulationsfinanzierung

degandhi024 Avatar
degandhi024:#7903

Dieser Bernd hier hat nun einen unbefristeten Arbeitsvertrag ohne Probezeit mit 2800-3200 EUR Monatsgehalt (Provisionierung, bei 100% ZE gibts 2,8k EUR) und überlegt sich nun in Zeiten günstiger Zinsen eine Immobilie oder Wohnung oder sonstiges Eigentum zu kaufen. Vielleicht auch eine Gewerbeimmobilie z.B. Haus mit Restaurant und Wohnungen drin. Die gesamten Finanzierungskosten müsste der Mieter bezahlen, d.h. der einzige unterschied zwischen mir und ihm ist, dass ich die Verbindlichkeit eingehe, während der Mieter flexibel sein kann.

Ziel ist nach Finanzierungsende passives Einkommen zu erwirtschaften um dann weitere Objekte zu kaufen und sein Eigentum zu erhöhen. Außerdem möchte ich spekulieren und hoffe auf Wertzuwachs. Da in Studentenstädten wie z.B. Kiel der Wohnraum immer teurer wird mangels Ausbaufläche und wir ähnlich zu den Amerikanern noch bullisch in einer Studentenblase sind wird auch nachhaltig die Nachfrage steigen, so dass sich vermutlich eine kürzere Finanzierung realisieren lässt.

Was hält Bernd von der Idee und worauf sollte er achten sollte Bernd bereits ähnliches gemacht haben?

rawdiggie Avatar
rawdiggie:#7904

Achja: Zur Zeit wohne ich in einem größeren Mehrfamilienhaus mit meinen Eltern zusammen und habe 500€ Ausgaben monatlich. An diesen wird sich langfristig vielleicht 150€ Spritanteil ändern, sollte ich mir die Wohnungen kaufen wollen.

timgthomas Avatar
timgthomas:#7906

Und da sage noch jemand ernsthaft, wir hätten keine Blase. Sorry, Berufsanfäger, 3k Monatsgehalt (nicht die Welt, ohne dir zu Nahe treten zu wollen), kein EK und damit spekulieren?

Wird langsam Zeit für ein neues 2008. Ich kaufe dann wieder aus der Konkursmasse.

pehamondello Avatar
pehamondello:#7907

>>7906
Die nächste Immobilienblase ist bereits im anmarsch, die Frage ist nur wann sie platzt. Zur Zeit gibt es doch keinen Grund zu befürchten, dass die Mieten sinken werden. Mit jedem Semester strömen mehr Studenten in die Studentenstädte und fragen nach Wohnungen. Ausgestattet mit immer billigerem Fremdkapital durch Studienkredit und Bafög können sie langfristig auch 800 EUR Miete stemmen. Ich weiß noch wie vor 5 Jahren die Durchschnittsmiete für eine Single-Wohnung Uni-nah in Kiel 200 EUR betrug und jetzt bekommt man für nicht unter 300 EUR ein WG-Zimmer uni-nah.

>kein Eigenkapital
Ich arbeite seit bereits einigen Monaten und hab mir 5500€ zusammengespart. Sofort vorhanden. Die waren mal gedacht als Rücklage für einen eventuellen Master und sollten irgendwo verzinslich angelegt werden, aber da gibts ja auch mittlerweile garnichts mehr. Und da ich auch keine Probezeit habe sondern einen unbefristeten Arbeitsvertrag kann ich nun auch die Zeit (28 Jahre) profitabel nutzen, oder nicht? Kinder sind relevant ab 70k Jahresgehalt.

vicivadeline Avatar
vicivadeline:#7910

>>7907
Versteh mich nicht falsch - was ich geschrieben hatte, mag hart klingen, aber das war nicht persönlich gemeint, sondern geht einfach darauf zurück, dass ich das schon tausend mal gehört habe.

Relevantes Eigenkapital ist eher so um Bereich 50k und dann auch nur, wenn man in einer Situation ist, wo man das auch mit hoher Sicherheit wirtschaftlich verkraften kann. Das bedeutet auch: im Leben gefestigt sein (nicht "Kondom ist geplatzt, Leben steht auf dem Kopf", nicht "das neue iPhone kommt raus und ich bin ein Konsumopfer", nicht "Budget ist so aufgestellt, dass nichts passieren darf" und nicht "es wird alles so weitergehen"). Das ist die Einnahmenseite.

Dazu kommt die Ausgabenseite und die wird unterschätzt. Nicht meist, sondern fast immer.

Nimmt man das zusammen, kalkuliert man unvorhergesehenes ein, schaut sich seine Risiken an und landet irgendwann bei einer mehr oder weniger optimistischen Realrendite. Und das in einem Land, dass arg in Richtung DDR-Sozialismus geht, in dem alle Rechte haben, aber niemand Pflichten, Mieter gerne mal klagen, aber nicht zahlen, etc.

zl;ng: mit Ende 30 komme ich in den Bereich, wo ich zynischerweise sagen muss, dass ich das alles schon mehrfach mitgemacht habe. Kann gutgehen, kann zur Katastrophe führen. Ohne Risiko machen das nur die Notare und der Staat. Aber rechne es für dich mal realistisch durch und du wirst überrascht sein, wie wenig dabei rumkommt.

subtik Avatar
subtik:#7914

>Jeder Bernd Berndson glaub Immobilienmogul werden zu können

Ja eindeutig ein Zeichen zu verkaufen und zu warten bis die Preise einbrechen...

iamgarth Avatar
iamgarth:#7915

>>7907

Die Mieten steigen aber bei Weitem nicht so schnell wie die Immobilienpreise. Und was helfen dir niedrige Zinsen in den nächsten 5 Jahren garantiert, wenn du 150% des eigentlichen Hauswertes bezahlst?

aadesh Avatar
aadesh:#7916

>>7910
>Aber rechne es für dich mal realistisch durch und du wirst überrascht sein, wie wenig dabei rumkommt.
Der Grund für diesen Faden ist, dass ich in relevanten Feldern keine Schätzgrößen habe; möglicherweise nach mehr Einarbeitung, aber ist bereits dieser Aufwand gerechtfertigt?

>Relevantes Eigenkapital ist eher so um Bereich 50k
Auch bei Wohnungseigentum? Außerdem gibt es in Schleswig-Holsteinischen Klein- und Vorstädten gibt es bereits gute Häuser in 2. Generation für 60k EUR. Nein, eine Investition mit 90% EK-Quote lohnt sich nicht: Alleine die Opportunitätskosten abwarten bis ich das Geld zusammengespart habe fressen den Gewinn schnell auf.

>Das bedeutet auch: im Leben gefestigt sein
Meine Eltern sind Unternehmer und könnten Bürgen im Falle eines Ausfalls. Und der Ausfall wäre beim Mieter zu suchen. Ist dieser aber Student, welcher dank Studienkredit, Bafög und Eltern bestens finanziell ausgestattet ist wird der Ausfall doch geringer sein, oder nicht? Dann wird halt der 6 Semester BWL Student in den WG-Mietvertrag als Hauptmieter eingesetzt und soll die Zimmer so vermieten, dass er seinen Mietanteil durch die anderen tragen lässt und mir meinen Kapitaldienst+Nebenkosten überweist. Wie machen es denn andere, dass da etwas übrig bleibt?

>du wirst überrascht sein, wie wenig dabei rumkommt
Meinst du in Bezug zur Arbeit? Was würdest du denn als Erfahrener für einen Stundenlohn ansetzen bei nominellem Wertzuwachs in Höhe der Inflationsrate? Das Ziel ist langfristig nicht über 20 h pro Monat in diese Sache zu investieren. Bleibt am Ende ein passives Einkommen i.H.v. netto 400 EUR im Wert von 2016 sind das bereits 20EUR/h netto, bei nur einem Objekt. Das Ziel ist natürlich auch zu skalieren und so viele Objekte zu kaufen, dass man seinen Stundeneinsatz verringert und einen Hausverwalter einsetzt und am Ende trotzdem mind. 1500 EUR (2016) netto als Rente/passives Einkommen auf dem Konto landen.

sawalazar Avatar
sawalazar:#7917

>>7915
Dann soll die Wohnung/Immobilie sich halt länger selbst finanzieren.

Schau: Es ist mir egal, ob die Bank 50% des Immobilienwertes als Zins kassiert, wenn ich die Immobilie im Grunde geschenkt bekomme. Der Plan ist, dass ich der Bank mein Eigenkapital + Bürgschaften als Sicherheit zusichere und sie bis zur vollständigen Tilgung ins Grundbuch mit reingeschrieben wird. Ich kümmere mich darum, dass die Immobilie vermietet bleibt und von den Früchten, die die Mieter aufzubringen haben, werden alle Kosten inklusive Kapitaldienst des Darlehens gedeckt. Wenn ich so also eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren komplett kaufen kann und der Mieter der Bank trotzdem 150% bezahlt hat ist mir das herzlich egal, denn ich hab am Ende die Immobilie realisiert bekommen. Ein Spekulationsgewinn würde diese Zeit nur verkürzen.

davidtoltesy Avatar
davidtoltesy:#7919

>>7916

Du weißt aber schon, dass du auf die Einnahme der Kaltmiete Steuern abdrücken musst und die Mieter dir nicht nach Auszug das Haus komplettsanieren?

15-20% der Einnahmen sollte man zurücklegen für Werterhalt. Bei Bernd vorm Haus musste bspw der Gehweg in kurzer Zeit 2mal neu gemacht werden, da man das erste Mal so billig gemacht hatte wie möglich und es entprechend auch ein solches Ergebnis brachte. Tolle Tiefgarage? Garagentür geht ein paar Mal im Jahr nicht auf und Spezialfirma aus dem anderen Ende der Republik muss kommen etc pp. Bernds Nachbarwohnung wurde für einen Mondpreis gekauft 2Monate nachdem oben drüber ein Wasserrohrbruch war. Keller immerfeucht, da auf Sumpfgebiet gebaut. Wenn es doll regnet läuft Regen über die Türschwelle ins Haus und in die Keller, da abgesenkt gebaut. Die Käufer der Wohnung wussten davon nix und bezahlten einen Preis für die Wohnung, den Bernd nichtmal für einen Neubau aus diesem Jahr hingelegt hätte.

Bei Kauf gilt: je mehr Eigenkapital, umso besser
Bei Immobilien mindestens 30-35%.


Wenn du jemanden vor Ort kennst, der auch Vermieter ist und offen mit dir reden würde, dann rede am besten erstmal mit dem, bevor du irgendwas entscheidest.

Eigentumswohnungen sind auch beschränkt in Sachen, was du dort verändern darfst, auch wenn du das Ding gekauft hast.

jrxmember Avatar
jrxmember:#7921

>>7917

Hauswert war für mich der Preis, den das Haus kostet. Darum geht es ja. Immobilien sind aktuell überteuert, weil jeder denkt er muss was kaufen.

Was bringt dir ein niedriger Zins, wenn du insgesamt trotzdem zu viel bezahlst?

Niedriger Zins ungleich billigere Investition.


Oder um es auch mal in Zahlen auszudrücken:

Wieso wollen grade jetzt alle, die mal eine Woche nicht auswärts essen waren und 100€ im Sparstrumpf haben 140% Kaufpreis zahlen und nochmal 20% an die Bank statt zu warten bis es wieder 100% Kaufpreis ist und 40% an die Bank?

jamesmbickerton Avatar
jamesmbickerton:#7922

5000€ ist einmal Zahnarztbesuch nach "Unbekannt schlägt dir nachts mit Eisenstange die Zähne raus" und nicht etwas was ich Eigenkapital nennen würde.

mizhgan Avatar
mizhgan:#7923

>Haus mit Restaurant und Wohnungen drin.
>5500 NG Eigenkapital
>mit Restaurant und Wohnungen
>und Wohnungen
>5000 NG

Auch: Spare lieber schon mal für die Räumungsklage, falls das Restaurant nicht mehr läuft.

Den Mietausfall musst du natürlich auch kompensieren. Das gleiche blüht dir, wenn die Gäste des Restaurants zu laut sind und deine Mieter die Miete mindern.

jqueryalmeida Avatar
jqueryalmeida:#7924

>>7921
>Wieso wollen grade jetzt alle saftig an die Banken bezahlen?
Für mich wäre das eine reine Zeitfrage. Wenn die Kalkulation herausstellt, dass trotz höherer Kosten die Tilgung früher abgeschlossen sein kann statt 5-6 Jahre auf das Anheben der Leitzinsen oder eine signifikante Verschlechterung des Außenwerts des Euros das Platzen der Blase zu warten um dann in bärischen Zeiten auf eine teure Finanzierung mit hohem Eigenkapitalanteil zu hoffen, dann lohnt sich auch der Bank das Geld in den Rachen zu werfen. Idealerweise gibt es bis zum Platzen einen anderen Idioten, der sich noch mehr als ich verschuldet und mir das Ding noch vor Eintreten der in >>7919 erwähnten Sanierungs- und sonstigen Kosten abkauft. Die Idee war ja, dass sich das Ding "von selbst" finanziert. Eventuelle Zusatzkosten muss Bernd dann von seinem Vermögen/EK bezahlen.

>>7919
>Du weißt aber schon, dass du auf die Einnahme der Kaltmiete Steuern abdrücken musst
Das habe ich mir auch schon befürchtet. Eine kurze Recherche ergab, dass zumindest Finanzierungskosten als Werbungskosten absetzbar sein könnten, aber ob das aber wirklich so ist bezweifel ich momentan noch. Dieser Anteil müsste ebenfalls aus dem Vermögen bezahlt werden.

>die Mieter dir nicht nach Auszug das Haus komplettsanieren
Das sind Studenten, keine Familie mit Langzeitabsichten. Wenn du wüsstest was für Drecksbuden ich in Kiel schon gesehen habe in denen immer noch sehr viele Leute wohnen möchten (Stichwort: Bad & Küche sind ein Raum. Toilettenschüssel neben dem Kühlschrank. Kacken beim Essen.) dann würdest du da deine Bedenken auch erstmal runterfahren.

>Der Rest: Tiefgarage, Rücklagen bilden
So etwas sind wertvolle Informationen Bernd. Deswegen habe ich den Faden eröffnet! Danke, Bernd!

>>7923
>>7922
Das Eigenkapital von "nur" 5500EUR wächst ja auch mit der Zeit. Wieso soll ich erst 2 Jahre warten bis ich 40.000 EUR angespart habe um dann erst mit der Finanzierung und Tilgung zu beginnen vor allem wo die Preise noch höher sind? Den Kapitaldienst würde ja der Mieter tragen.

Bernd Avatar
Bernd:#7925

>>7922
>Unbekannt schlägt dir nachts mit Eisenstange die Zähne raus

Deswegen geht man Nachts nicht raus.

VinThomas Avatar
VinThomas:#7926

>>7924
>Die Idee war ja, dass sich das Ding "von selbst" finanziert.


Deine Ideen müssen aber nicht unbedingt auch Realität werden. Wenn du dir das ausrechnest, dann rechne dabei immer Kosten aufgerundet und Einkünfte abgerundet - nicht Wunschdenken walten lassen. Ist genauso wie mit dem billig Hauskauf und teurer Verkauf, um schnell Kohle zu machen... würde besser klappen wenn man nicht jedesmal bei Kauf und Verkauf ~6% des Haus-Wertes an Notar etc blechen müsste, denn diese Kosten fressen den vermeindlichen Gewinn auf.


Gibt auch genug Leute, die kurz vor der Finanzkrise in Amiland ein Haus gekauft haben weil "muss eigenes Haus haben" und das für hohe Preise, die sie so nicht schnell wieder haben werden. Mit Gewinn kommen die da im Leben nicht mehr bei raus.


Mein Tip: genau wie auch bei Geldanlagen
kauf, wenn alles "in Scherben liegt" und billig zu haben ist. Und diese Zeit ist jetzt grade genau gar nicht.


Kauf auch eher nix, was in Bau-Boomjahren, wo die Häuser nur so ausgeschissen wurden, gebaut wurde. Die Bauämter haben in Rezessionen viel mehr Zeit, um sicher zu stellen, dass auch alles stimmt.

olgary Avatar
olgary:#7928

>>7926
>Und diese Zeit ist jetzt grade genau gar nicht.

Ok, aber selbst wenn es an der Zeit wäre gibt es noch eine Reihe von Bernds die so einer Idee sehr starke Ablehnung entgegenbringen. Die Mietrechts- und Renovierungsproblematik ändert sich halt nicht, auch nicht in 5 Jahren. Was also tun?

Ich bin über den aktuellen Analysestand der Diskussion enttäuscht, aber was hätte man anderes auf KC erwartet. Offensichtlich funktioniert es doch, denn es gibt es viele Menschen, die sich ein passivives Einkommen mittels Immobilien realisieren können, aber Bernd kann nicht aufzeigen, wie diese das erreichen. Stattdessen erzählt Bernd fast nur weshalb es nicht klappen kann. Lediglich >>7910 sagt, dass es sich einfach nicht lohnt und andere Alternativen mehr abwerfen. Aber eine Antwort auf meine Frage ist er mir schuldig geblieben.

aio___ Avatar
aio___:#7929

>>7917
>Der Plan ist, dass ich der Bank mein Eigenkapital + Bürgschaften als Sicherheit zusichere und sie bis zur vollständigen Tilgung ins Grundbuch mit reingeschrieben wird.

Dein Denkfehler ist, dass du denkst, dass sich die Bank damit 100 prozentig absichern kann. Dass ist aber bei einem Eigenkapital von 5500 NG nicht gegeben.

Wenn du deinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kannst, geht die Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit in die Zwangsversteigerung. Diese bringt aber in der Regel nur Erlöse, die deutlich unter dem Verkehrswert liegen.

Es ist also nicht unwahrscheinlich, dass deine Schuld durch die Versteigerung nicht gedeckt ist. Heißt, du hast weiter Schulden und die Bank nicht ihr Geld.

Durch entsprechend hohes Eigenkapital senkt die Bank dieses Risiko erheblich und wird wahrscheinlich deutlich mehr als die 5500 haben wollen.

>>7924
>Das Eigenkapital von "nur" 5500EUR wächst ja auch mit der Zeit. Wieso soll ich erst 2 Jahre warten bis ich 40.000 EUR angespart habe um dann erst mit der Finanzierung und Tilgung zu beginnen

Kek!

Eigenkapital ist kein Geld, welches du neben der Finanzierung als Ersparnisse auf irgendeinem deiner Konten zu liegen hast.
Eigenkapital ist das Geld, welches du von dir aus zur Finanzierung der Immobilie aufbringst um damit den Darlehensbetrag zu verringern.

pjnes Avatar
pjnes:#7930

>>7928
Sind die Zinsen niedrig, ist die Immobilie teuer. Sind die Zinsen hoch, ist die Immobilie günstiger.

Von daher ist der richtige Zeitpunkt immer jetzt.

Solange man mit der Immobilie nicht ins Klo greift, wofür es leider kein Geheimrezept gibt (passiert ja auch Großinvestoren), kann man über die Jahre mit einer durchschnittlichen Rendite von 5 % rechnen.

Durchschnittlich eben, man kann aber eben auch mal 5 Jahre minus 20 Prozent haben, wenn Sanierungsmaßnahmen anstehen, oder man Leerstand hat, oder ein Asylantenheim in der Nachbarschaft eröffnet wird.

350d Avatar
350d:#7932

>>7928

Gibt halt jede Woche einen "überlege mir jetzt ein Haus zu kaufen, solang Zinsen noch gering sind"-Faden. Und nur, weil man Einkommen generieren kann, heißt das noch lange nicht, dass man unterm Strich auch wirklich Gewinn macht. Lies als Einführung Kommer "Kaufen oder Mieten" - Runterlad in >>7913


Gewinner bei Immobilien sind wenige, hingegen gibt es viele, die Verluste machen. Profitabel im Vgl zu Miete kann es sein, wenn man selbst in einem kleinen Haus drin wohnt. Als privater Vermieter hast du aber gegenüber den Gewerblichen Steuernachteile, hast keine Mengenrabatte dh höhere Kosten bei diversen Dingen etc. Wenn du Gewerbeflächen verpachtest, gehen auch gern mal die Firmen pleite.


Wenn du was kaufst solltest du auch genug Geld haben, falls mal was passiert. Denn wenn du in einer Notlage verkaufst dann nur mit riesen Verlusten. Du solltest mindestens so viel Geld haben, dass du alles selbst bezahlen könntest, selbst wenn du über den kompletten Zeitraum kein Einkommen aus der Sache generierst (=kein Mieter hast der mit der Miete alle Kosten für dich abzahlt).

Klar, darauf zu setzen, dass alles gut läuft und zu zocken, kann gut gehen und du gehst mit mehr Gewinn nach Hause. Das passiert aber in der Regel nicht, denn sonst gäb es viel mehr Leute, die das geschafft haben.

kriegs Avatar
kriegs:#7933

>>7930

Der richtige Zeitpunkt ist mit 100% Eigenkapital beim Platzen der Immobilienblase/in einer Finanzkrise billig Häuser zu kaufen, die Leute in einer Notlage mit viel Verlust verkaufen müssen. Wir reden hier nicht 3-5% Kaufpreisunterschied.


Die durchschnittliche Rendite von Immobilien ist in den meisten Ländern (inflationsbereinigt) 0%.

likewings Avatar
likewings:#7934

>>7933
Ich kann es nicht fassen wie du weiterhin vehement den Hebel ignorierst. Bis ich mir 100% EK zusammengespart habe bin ich 50 Jahre alt und habe mit Verlust gelebt, weil die Opportunitätskosten alles gefressen haben.

Bernd Avatar
Bernd:#7935

Im Übrigen reden wir hier von Wohnungen.

crhysdave Avatar
crhysdave:#7937

>>7934

Wie gesagt
Immobile (ob Wohnung oder Haus ist egal) mindestens 25-30% Eigenkapital

Von mir aus kannst du zocken, und hoffen und was kaufen - wenn die Bank dir dann die Immobilie wegnimmt und du auf Schulden sitzt, weil deine Mieter aus was auch immer für Gründen nicht zahlen oder du deinen Job verlierst, deine Eltern ins Heim müssen und du zuzahlen muss oä.

dann ist das dein Problem.

Mit geringer Rendite wie bei Immobilien, wenig Eigenkapital und Zinszahlung an die Bank hebelst du dich mit großer Wahrscheinlichkeit in die Pleite.

Die Hälfte von deinem "Eigenkapital" von 5500€ fließt schonmal bei einer 50.000€ Wohnung nicht in die Abzahlung des Kaufpreises sondern an Notar und sonstigen Krebs. Von 50k kannst du dir (hier zumindest) nur ne ~30m² Bude kaufen - man weiß nicht wie bei dir die Lage ist, da du ja keine Informationen lieferst außer "ich hab da ne Idee ohne Geld Geld zu machen". Dh du hast effektiv 6% Eigenkapital. Sicherheiten für die Bank hast du ja auch nicht außer "bin Berufsanfänger und hab grad nen Job gelandet". Miete bei 30m² hier aktuell für die Größe unter 300€ - von denen du mindestens 15% reinvestieren musst bleiben 250-200€. Den Kaufpreis hast du also frühstens in 17Jahren wieder drin. Allerdings gehen von den 250-200€ ja auch nochmal diverse Kosten ab, die du nicht komplett auf den Mieter umlegen kannst.


Also:
wie sieht es bei dir vor Ort aus
Kaufpreis /m²
Kaltmiete /m²
Leerstand/Fluktuation Mieter (was wär dein angestrebtes Mieterprofil)


Wertsteigerung ist schön und gut. Rechnen würde ich damit nicht. Auszug Kommer zu "Lage Lage Lage" was gern mal uminterpretiert wird in "nur teure Großstadtlage ist gute Lage":

'Aber um den Unsinn der Annahme zu erkennen, der zufolge Großstadtlagen
oder wirtschaftlich stärkere Regionen stets eine höhere
Rendite aufweisen als ländliche Lagen, benötigen wir gar keine historischen
Zahlen. Simple Realschularithmetik genügt bereits. Läge
die jährliche Hauspreissteigerung in einer Großstadt kontinuierlich um nur zwei Prozentpunkte höher als auf dem Land, wäre die Großstadtimmobilie
nach drei Generationen (100 Jahre) mehr als siebenmal
so teuer wie die Landimmobilie und nach vier Generationen
fast vierzehnmal so teuer. Selbst bei Alice im Wunderland würde
das keiner für möglich halten. Großstadtimmobilien sind teurer als
Landimmobilien, aber sie können diesen Preisvorsprung niemals
kontinuierlich ausdehnen, was Voraussetzung für eine dauerhaft
höhere Rendite wäre. Hinzu kommt, dass die Mietrenditen aufgrund
der hohen Immobilienpreise in Großstädten häufig sogar niedriger
sind als in billigen ländlichen Regionen.'

iamkarna Avatar
iamkarna:#7939

>>7934
wieso genau hast du mit Verlust gelebt? Deine anderen Berechnungen sind doch nur hypothetisch.

Die 100K hast du dann genau in der Tasche, die anderen Einnahmen hättest du dann, wenn XYZ bei ZYX usw. eintritt, wenn A durch B gleich X ist und komm mir nicht mit "muuuuuuh Inflation" ... die bekommste schon über deinen Lohn NICHT herein.

Bernd sparrt gerade auf seine 100K und wird im Krisenfall schön günstig kaufen. Sollte in den nächsten 10 Jahren irgendwas passieren, is Bernd weg und lässt es sich irgendwo sehr gut gehen.

Ach, dass geht nicht ... weil dein "Eigentum" die Immobilie is ... tja, dass ja schade. Da ham sich die 5 Prozent im Jahr zum Glück gelohnt.

Nicht die Einnahmeseite ist es, sondern die Ausgabenseite.

yesmeck Avatar
yesmeck:#7942

Darf ich dabei sein, wenn du dem Bankberater erklärst, dass du eine Immobilie "mit Restaurant und Wohnungen drin", also wahrscheinlich im mittleren sechstelligen Bereich mit 5k Eigenkapital finanzieren willst?

keyuri85 Avatar
keyuri85:#7947

Geht es bei OP um das Netto- oder das Bruttogehalt?

chris_frees Avatar
chris_frees:#7949

>>7947
als angehender Immobilien-Magnat sind solche Angaben absolut nebensächlich. Steuern und Sozialabgaben sind doch nur Erfindungen von Haidorn hier im Faden.

jasontdsn Avatar
jasontdsn:#7954

>>7949
OP wäre ein 1a Politiker. "Ich habe da eine Idee und das ist mein Ziel. So, die harte Arbeit ist gemacht. Jetzt macht ihr Pisser mal den Rest. Ich bin dann mal weg.... recherchieren."

Wenn alle mir sagen, dass etwas nicht klappt und dafür auch noch Gründe liefern, gibt es zwei Möglichkeiten: a) ich bin ziemlich geniale Scheisse, weiß genau, was ich tue, bin besser als alle anderen und wenn ich das durchziehe, werde ich es schon allen zeigen. Oder b) alle anderen wissen deutlich mehr als ich, haben wahrscheinlich schon Erfahrungen damit gesammelt, warum es nicht klappt und ich bin ein Heino, dessen jugendliche Ignoranz zu totaler Selbstüberschätzung führt, die einfach finanziell bestraft gehört.

andychipster Avatar
andychipster:#7964

>>7949
Dies! Deshalb hat es sich ja mittlerweile etabliert, dass jeder Alg2 Empfänger ganze Wohnsiedlungen kauft. Der Kredit wird ja ausreichend über die Mieteinnahmen bedient, so dass es kein Risiko für Bank und Käufer gibt.

Wenn es doch nur wirklich so wäre...

erikdkennedy Avatar
erikdkennedy:#7965

Könnte passen. Bei deinem Einkommen solltest du ca. 1 Mio aufnehmen können, damit kannst du sicher eine gute Gewerbeimmobilie finden.

doronmalki Avatar
doronmalki:#7966

>>7965
Das ist das, was mich an Deutschland ankotzt! Immer diese verdammte Schwarzmalerei. Niemand wird dafür mal belohnt und beglückwünscht, dass er ein Risiko eingeht und etwas schaffen will. Lest doch erst mal, was er überhaupt geschrieben hat. Da soll ein Restaurant drin sein, also sind da locker 2 Millionen drin.

snowwrite Avatar
snowwrite:#7975

Ich lasse das mal kurz hier:

http://www.morgenpost.de/berlin/polizeibericht/article207610691/Haarspraydose-explodiert-Wohnung-komplett-zerstoert.html

Auf einmal sieht die Renditeerwartung von Vermieterbernd wegen dieses bedauerlichen Unfalls schon etwas anders aus. Schadensersatz? Nein, Vermiterbernd, da kannst du doch nicht ernsthaft dran denken? Diese armen, traumatisierten Mieter. Außerdem war es ein Unfall und die armen, sympathischen Studenten (falls die Fotze Mieterin war, gerne auch noch weinend vor Gericht) können doch gar nichts dafür. Sind außerdem eh mittellos. Und da wir im Kommunismus leben, sowieso immer im Recht.

funwatercat Avatar
funwatercat:#7979

>>7975
>Nach bisherigen Erkenntnissen geriet gegen 2 Uhr vermutlich durch ein brennendes Teelicht ein Kunststoffregal im Badezimmer der Wohnung in der Ringslebenstraße in Brand, wodurch dann eine Haarspraydose explodierte.

>Durch die entstandene Druckwelle wurden mehrere Zwischenwände verschoben und Fensterscheiben zerstört. Die beiden 21 und 22 Jahre alten Männer sowie eine 23-jährige Frau konnten von Rettungskräften aus der Wohnung befreit werden. Die Wohnung ist durch die Zerstörung nicht mehr bewohnbar. Ein Brandkommissariat des Landeskriminalamtes hat die Ermittlungen aufgenommen.



Oh wow.

anhskohbo Avatar
anhskohbo:#7980

>>7975
>>7979
Kombt für sowas nicht die Versicherung auf?

t.Unwissend-Bernd

jehnglynn Avatar
jehnglynn:#7982

>>7980
> Die Versicherung sagt, sie ist für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz nicht zuständig.
> Also muss der Täter zahlen.
> Der Täter lässt sich nicht feststellen, weil es keiner gewesen sein will.
> ???
> Wohnungseigentümer bleibt auf den Kosten sitzen.

Alternativ gibt es auch noch das abgeschwächte Szenario, dass die Versicherung den Schaden zwar übernimmt. Die Kosten für die Instandsetzung aber viel zu niedrig ansetzt oder zumindest die Mietausfälle nicht übernimmt...
Solche Dinge würde ich mir vorstellen.

okcoker Avatar
okcoker:#7984

>>7982
Mietausfall wird so gut wie nie übernommen. Den Schaden... ja, das ist dann eben eine Gutachter-Sache.

Jetzt kommt aber noch eine andere tolle Sache dazu: die Dörte-Isabelle, die dort mit ihrem Alpha- und Beta-Stecher die Bude in die Luft gejagt hat (tippe eher auf Unterschicht als auf Studenten, aber geht beides), hat natürlich kein Geld. Und sie hat natürlich Schuld. Und versichert ist sie natürlich nicht. Aber im kommunistischen deutschen Großreich hat sie natürlich auch noch einen gültigen Mietvertrag. So, geht Dörte-Isabelle also erst mal ins Hotel und wem schickt sie die Rechnung? Natürlich dir, denn die Wohnung, die du ihr vermietest ist ja nicht mehr bewohnbar. Weil sie sie in die Luft gejagt hat. Was aber natürlich erst mal dein Problem ist.

enjoythetau Avatar
enjoythetau:#7986

>>7966
Das Risiko hat aber die Bank und nicht OP.

Verstehst du das nicht?

kimcool Avatar
kimcool:#7989

>>7986
Aufgrund des Hinweises auf das Restaurant (gehen notorisch gerne mal pleite, sind extrem konjunktur- und tagesgeschäftsabhängig und macht quasi jeder zweite Immigranten-Heini, sofern er auf Familie als kostenloses Personal zurückgreifen kann) und der zwei Millionen (absolut unrealistisch), gehe ich mal stark von Sarkasmus aus.

csteib Avatar
csteib:#7993

>>7984
selbst, wenn Dörte-Isabelle zahlen müsste. Sie geht einfach in die Privat-Inso und schon kann OP sehen, wie seine Scheinchen verbrennen.

leelkennedy Avatar
leelkennedy:#7998

>>7903
>Vielleicht auch eine Gewerbeimmobilie z.B. Haus mit Restaurant und Wohnungen drin.

Klingt schon mal ganz gut. Doch nicht die Substanz ist entscheident, sondern die Lage. Also kann es ruhig auch "nur" Gewerbe sein oder "nur" Haus. Beides zu kombinieren kriegst du eher nicht hin (zu wenig Geld).

>Die gesamten Finanzierungskosten müsste der Mieter bezahlen

Nein. Du kaufst eine Immobilie - du gehst zur Bank und sagst, du willst kaufen und bekommst einen Kredit. Am Anfang hast du nur Kosten. Wenn die Rendite unter 5% liegt, hast du eh keinen Gewinn, sondern nur Anlage.

Das passiert:
1) Du kaufst für 150000
2) Mussst gleich monatlich abzahlen
3) Musst höchstwahrscheinlich investieren in Erneuerung (Flächenoptimirung für einen Gewerbemieter oder Sanierung für Privatpersonen)
4) Musst den Preis so anpassen, dass da jemand einzieht und längerfirstig wohnt, weil Leerstand verursacht nur Kosten
5) So richtig abbezahlt hast du das vielleich in 10 Jahren, was eigentlich für eine private Anlage oke ist, wenn nichts passiert (Studenten lassen das Wasser laufen, Assis zünden etwas an, Hochwasser, Musels ziehen ein, Mietnomaden, Gewerbe geht insolvent ect.)
Dann hast du noch die Bewirtschaftungskosten - da würdest du vermutlich eine Firma beauftragen, die den ganzen Scheiß mit dem Mieter macht (er wendet sich an sie wegen allem) die auch 30-100€ monatlich dafür will (und plötzlich bist du gar nicht mehr so interessant für den Markt, weil du zu teuer bist).

>Da in Studentenstädten wie z.B. Kiel der Wohnraum immer teurer wird mangels Ausbaufläche und wir ähnlich zu den Amerikanern noch bullisch in einer Studentenblase sind wird auch nachhaltig die Nachfrage steigen, so dass sich vermutlich eine kürzere Finanzierung realisieren lässt.

Was soll das sein, kürzere Finanzierung? Du bekommst monatlich Miete, wenn du Glück hast, darfst du sogar ein bisschen was behalten, solange das nicht ausgezahlt ist.

>>7907
> Ausgestattet mit immer billigerem Fremdkapital durch Studienkredit und Bafög können sie langfristig auch 800 EUR Miete stemmen.

Top kek, wenn er eine Immobilie in Heidelberg oder München hätte vielleicht und auch nur bei guter Lage. Wieviele Leute sollen darin wohnen? 3-4? So eine Wohnung kostet auch. Durchschnittlicher Studentenkrebs wird kaum eine Wohnung für 800NG mieten, alles über 400NG (plus 160 Nebenkosten und die Kaution) für Studentenkrebs ist Luxus.

>>7910
> wo man das auch mit hoher Sicherheit wirtschaftlich verkraften kann

Grundsätzlich kann man eine gekaufte Immobilie auch wieder verkaufen, vielleicht macht man ein bisschen Minus aber das Geld ist in der Regel nicht weg. (Außer die Lage ist Scheiße.)

>>7916
>Der Grund für diesen Faden ist, dass ich in relevanten Feldern keine Schätzgrößen habe; möglicherweise nach mehr Einarbeitung, aber ist bereits dieser Aufwand gerechtfertigt?

Kauf dir die letzte €uro-Zeitschrift (oder schau im Netz nach Mai-Ausgabe, da ist ein Immobilienspiegel), da stehen ungefähre Preise, die dich interessieren könnten.

>>7986
Beide. ;)

>>7984
>Gutachter-Sache

Wenn die Leute kein Geld haben, zahlen sie auch nicht. Dabei ist egal, ob der Gutachter meint, dass dir 5 Millonen zustehen, du bleibst auf der Rechnung sitzen.

herrhaase Avatar
herrhaase:#8001

>>7998
>>Gutachter-Sache
>Wenn die Leute kein Geld haben, zahlen sie auch nicht. Dabei ist egal, ob der Gutachter meint, dass dir 5 Millonen zustehen, du bleibst auf der Rechnung sitzen.

Das ist mir schon klar. Da ging es aber um den Fall, dass eine Versicherung besteht, dass ein Versicherungsfall vorliegt und das reguliert wird. Alles hypothetisch.

yesmeck Avatar
yesmeck:#8003

>>7975
>>7979
Ach Bernd. Ich kenne 1000 Musels, die mittlerweile schon ihre 5-te Wohnung nach OPs Plan gekauft haben und du kommst mal wieder mit irgendwelchen Horrorgeschichten. Nach deiner Einschätzung dürfte man auch nicht aus dem Haus gehen, da man aus Unachtsamkeit falsch auftritt und sich dann durchs Fallen das Genick bricht.

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javorszky:#8004

>>8003

Naja Berufsanfängerbernd mit erstem Einkommen irgendeinem Musel gleichzusetzen, der aus der Geldwäsche von 5Dönerbuden sich Häuser kauft, ist nun nicht etwas, was wirklich schlau ist.

Die Asialadenvietnamesen fahren hier auch alle fetten Mercedes. Bedeutet nicht, dass sich Bernd mal locker einen Mercedes kaufen kann/sollte, obwohl er (offiziell) locker doppelt so viel verdient wie die.


Wenn die Spekulation bei irgendwelchen Fidschis oder Museln den Bach runtergeht, dann gehen die zurück in ihr Heimatland, wo sie mit veruntreuter Kohle noch 3 Häuser gebaut haben und von den Mieten leben können. Wenn das Bernd passiert hockt er die nächsten Jahre mit unter HIV-Niveau in irgendeiner Krebsbude und säuft sich tot.

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vladarbatov:#8005

>>8004
Aber, aber, aber... er kennt da jemanden... Da kannst du ihn doch nicht mit Logik verwirren.

Zumal jedem Erwachsenen mit etwas Lebenserfahrung klar sein müsste, dass das keine besonders gute Idee ist. Aber nein, die Idee ist absolut clever und da ist noch keiner drauf gekommen. Besonders da hier Leute sind, die zum Teil komplexe Finanzinstrumente verstehen und nutzen, aber auf die Idee "höhö, ich kaufe mir eine Butze und lasse den Mieter die dScheisse bezahlen" ist einfach noch nie einer gekommen. Nur Musel, die dafür bekannt sind, großartige Innovationen aus dem ungewaschenen Arsch zu ziehen...

kamal_chaneman Avatar
kamal_chaneman:#8006

>>8003
>kennt Musels
>prallt damit

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greenbes:#8039

Bernd ist ja ach so schlau mit seinem Gelaber über den Untergang.

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-27761/kapitalanlage-wohnung-frei-haus-musterrechnung-immobilie-zum-nulltarif_aid_841628.html

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grrr_nl:#8040

>>8039
>150k Bude
>Instandhaltung pro Jahr 627€
>Verwaltungskosten pro Jahr 313€

lachs. Diese Zahlen. Zudem zahlt man auf Mieteinkommen doch auch normal Steuer und kann nicht nur -wie hier beschrieben- munter Geld vom Staat zurückverlangen.

Nebenkosten wie Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung sollte man im Jahr mit 1,5-2,5% des Wertes kalkulieren.

Allgemein sollte man schon, wenn es auf lange Sicht geht, allein auf Instanthaltung 2% kalkulieren.


Zudem wird sich Horst umkucken, wenn ihm niemand seine top erhaltene 40jährige und 3000Mal geflickte Bude zum Wunschpreis abkaufen will. Oder wenn die Preise mit steigenden Zinsen fallen aber Horst grade verkaufen will, weil der Heimplatz bezahlt werden muss...

man beachte auch die Kommentare zum Artikel:
>Verdummung

>von Paul Merlin

>Wer auf diesen Artikel reinfällt ist fast schon ruiniert. Das fängt damit an, dass keine seriöse Bank eine Vollfinanzierung mit den Konditionen für erste Hypotheken macht. Die Grenze liegt hier bei rd. 60 % des Verkehrswertes. Bei einer Reduzierung des Einkommens stimmen die errechneten steuerlichen Vorteile nicht mehr. Mietausfälle und Instandsetzungen können ebenfalls einem Käufer das "Genick brechen". Die Verkaufspreise dieser Objekte sind sehr häufig völlig überhöht. Die irrealen "Mondpreise" zeigen sich dann beim Verkauf. Viele, auch recht wohlhabende Mitbürger sind durch vergleichbare "Immobiliensparmodelle" in der Vergangenheit schon ruiniert worden. Finger weg von solchen Modellen, es gewinnen hier nur die gewissenlosen Vermittler und Verkäufer solcher Objekte.

dhooyenga Avatar
dhooyenga:#8041

>>8039
aus Kommentaren:
>Wer "Preissteigerungen" als Berechnungsgrundlage mit einkalkuliert (wie im Artikel)* handelt da meiner Meinung nach ziemlich optimistisch.


So sehr dies.

___
*aka mögliche Wertsteigerung auf den Verkaufspreis rechnet, um auf eine bestimmte Rendite zu kommen (Anm. Bernd)

thehacker Avatar
thehacker:#8045

>>8041
Ist aber doch immer dasselbe. Der Michel will kein Risiko eingehen, denkt schön innerhalb der Parameter, die ihm Politik und Staatsmedien vorgeben ("das kann man doch nicht machen" / "da muss man doch was machen") und wacht dann mal kurz auf und erkennt, dass es eben nicht normal ist, dass man mit 50k den Spitzensteuersatz zahlt und noch vor Konsumsteuern 50% des eigenen Einkommens einfach pauschal vom Staat wegenteignet werden. Und dann sieht der Michel, dass es in den VSA doch auch anders geht ("so wie bei den Geißens"). Schwups werden solche tollen Ideen entwickelt. Die andere Variante sind die Helden, die dann auf einmal Michael Douglas spielen und auf einmal meinen Terminkontrakte auf Kakao an neuseeländischen Börsen handeln zu müssen.

Und immer ist da diese Arroganz: "ist doch ganz einfach... für mich - und die ganzen Deppen sehen das nicht". Das einige von uns Deppen das beruflich machen und wir nicht mal mit unserem Geld spielen gibt da niemandem zu denken.

nicoleglynn Avatar
nicoleglynn:#8046

>>8039
Haha, genau son Ding hat meine Mutter mal gemacht. Erschwerend kam noch hinzu, dass sie sich vom Vermittler mal eben 20 k geliehen hat um der Bank einen Eigenkapitalanteil vorzugeikeln (aka "Betrug"). Der Vermittler hat sein Geld über den Kauf natürlich sofort zurück bekommen, also Null Risiko für ihn. Als dann vor ein paar Jahren die Immobilienpreise in Berlin wirklich explodiert sind und man aus der Geschichte doch noch Profit hätte schlagen können, hat sie aufgegeben und zu einem Spottpreis verkauft. Weil: "Mimimi, alles so mühsam." Jetzt hat sie 50 k Schulden am Arsch, die blöde Fotze. Aber kein Problem, als Staatsbedienstete verdient man ja genug und muss für sein Geld auch nicht richtig arbeiten.
Ich bekomme jedesmal Juckreiz, wenn ich daran denke, aus wes Schoß ich kroch. Danke für die Erinnerung, Blödbernd. Bist bestimmt schlauer als Nazibernds Mutter! Verdienst ja jetzt auch schon fast genau so viel wie sie, bist also ein sojenanntes "High Potential."

Ich geh jetzt erstmal duschen.

bergmartin Avatar
bergmartin:#8051

>>8046


Lieferbernd liefert.

nerrsoft Avatar
nerrsoft:#8052

>>8046
Ich erinnere mich. OP wird trotzdem nicht hören. So ist der Lauf der Welt.

>>8051
Danke. Schon fast so etwas wie Nostalgie.